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COSTITUZIONE FEDERALE
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CODICE DI PROCEDURA PENALE
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CODICE PENALE SVIZZERO
CYBERCRIME CONVENTION
ORDINANZA SUL REGISTRO DI COMMERCIO
- I. Panoramica
- II. Contenuto dell'ingiunzione di pagamento (cpv. 1)
- III. Blocco dell'affitto/locazione (cpv. 2)
- Bibliografia
I. Panoramica
1 L'art. 152 LEF disciplina due aspetti:
Dopo aver ricevuto la richiesta di esecuzione, l'ufficio esecuzioni emette senza indugio l'ingiunzione di pagamento (art. 69 cpv. 1 e art. 152 cpv. 1 LEF) per notificarla al debitore perseguito e a eventuali coobbligati (art. 153 LEF; cfr. anche art. 71 cpv. 1 LEF). Il contenuto dell'ingiunzione di pagamento è determinato principalmente in base all'art. 69 cpv. 2 LEF; l'art. 152 cpv. 1 LEF prevede alcune particolarità per l'esecuzione di un pegno (si veda la nota marginale; N. 2 e segg.).
Se sul bene pignorato esistono contratti di affitto o di locazione, il creditore pignoratizio può richiedere il cosiddetto blocco dell'affitto/locazione, che deve essere notificato agli inquilini/locatari (art. 152 cpv. 2 LEF; n. 23 e segg.).
II. Contenuto dell'ingiunzione di pagamento (cpv. 1)
A. Osservazioni preliminari
2 L'art. 69 cpv. 2, e l'art. 152 cpv. 1, LEF disciplinano il contenuto dell'ordine di pagamento. In primo luogo, l'ingiunzione di pagamento deve contenere i dettagli della domanda di esecuzione (art. 69 cpv. 2 n. 1 LEF): L'art. 67 e l'art. 151 cpv. 1 LEF specificano al creditore pignoratizio quali informazioni deve includere nella richiesta (in dettaglio OK-Paydar, art. 151 LEF n. 21 e segg.); in particolare, l'esecutore deve specificare l'oggetto del pegno (cfr. n. 5 e segg.) e le persone coinvolte (creditore pignoratizio, debitore esecutato ed eventuali terzi pignorati). Inoltre, l'ingiunzione di pagamento deve contenere la richiesta che il debitore perseguito soddisfi il credito e le spese di esecuzione entro un certo periodo di tempo (art. 69 cpv. 2 n. 2 LEF); in deroga alla procedura di avvio ordinaria, la legge prevede termini di pagamento più lunghi per l'esecuzione forzata per la realizzazione di pegni (art. 152 cpv. 1 n. 1 LEF; cfr. n. 7 e segg.). L'ingiunzione di pagamento deve inoltre indicare che il debitore può presentare opposizione entro dieci giorni dalla notifica dell'ingiunzione di pagamento (art. 69 cpv. 2 n. 3 LEF). Infine, l'ingiunzione di pagamento deve contenere la minaccia di realizzare i beni pignorati se il debitore non ottempera all'ingiunzione di pagamento o non presenta opposizione (art. 152 cpv. 1 n. 2 LEF; cfr. n. 16 s.).
3 Il debitore può contestare le carenze nel contenuto dell'ordine di pagamento mediante un ricorso ai sensi dell'art. 17 LEF. In casi eccezionali, un difetto può comportare la nullità dell'ingiunzione di pagamento.
4 Per l'ordine di pagamento deve essere utilizzato il modello n. 3a (realizzazione del pegno) o 3b (realizzazione dell'ipoteca).
B. Oggetto del pegno
5 Il creditore pignoratizio deve specificare il più precisamente possibile l'oggetto del pegno nella sua richiesta di esecuzione (cfr. OK-Paydar, Art. 151 LEF N. 24), in modo che l'ufficio di esecuzione possa includere tali informazioni nell'ingiunzione di pagamento. Se l'ingiunzione di pagamento manca di informazioni sull'oggetto pignorato, la sua successiva realizzazione è inammissibile.
6 In linea di principio, l'ufficio esecuzioni non esamina l'esistenza materiale del presunto pegno (si veda anche OK-Paydar, Art. 151 LEF N. 25).
C. Termini di pagamento (cpv. 1 n. 1)
1. Osservazioni preliminari
7 Nei procedimenti esecutivi ordinari, il termine di pagamento da fissare è di venti giorni (art. 69 cpv. 2 n. 2 LEF). La legge prevede termini di pagamento più lunghi nei procedimenti esecutivi per la realizzazione di pegni (art. 151 cpv. 1 n. 1 LEF):
un mese per la realizzazione di pegni (cfr. Art. 37 cpv. 2 LEF)
sei mesi per la realizzazione di un'ipoteca (cfr. art. 37 cpv. 1 LEF).
8 I termini di pagamento più lunghi nei procedimenti esecutivi per la realizzazione di pegni sono giustificati dal fatto che il periodo tra la notifica dell'ingiunzione di pagamento e la fase di realizzazione è ridotto (la fase di pignoramento è omessa nei procedimenti di realizzazione di pegni). Inoltre, il debitore dovrebbe avere tempo sufficiente nell'esecuzione per realizzare il pegno per pagare il credito del creditore esecutore e quindi evitare la realizzazione dell'oggetto del pegno. Di conseguenza, l'esattore non può intraprendere ulteriori azioni esecutive prima della scadenza del periodo di pagamento (periodo di riflessione). In altre parole, la domanda di realizzazione è ammissibile solo dopo la scadenza del termine (cfr. Art. 154 cpv. 1 LEF; cfr. anche N. 14).
2. Decorrenza del termine
9 La notifica dell'ingiunzione di pagamento fa decorrere il termine di pagamento (cfr. anche art. 154 cpv. 1 LEF). L'inizio del termine è generalmente determinato in base all'art. 142 cpv. 1 e 2 CPC (art. 31 LEF). Trattandosi di termini mensili, si applica esclusivamente l'art. 142 cpv. 2 CPC, almeno secondo l'opinione espressa in questa sede (cfr. n. 10); il termine inizia quindi generalmente a decorrere dal giorno della notifica dell'ingiunzione di pagamento. Va aggiunto quanto segue:
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la notifica dell'ingiunzione di pagamento è un atto esecutivo ai sensi dell'art. 56 LEF. Pertanto, la notifica durante il periodo di grazia (o di blocco; si veda l'elenco di cui all'art. 56 LEF) ha effetto legale solo il primo giorno successivo alla sua scadenza (efficacia differita); pertanto, secondo l'opinione qui espressa, il termine inizia a decorrere il primo giorno successivo alla scadenza del periodo di grazia (art. 142 cpv. 2 CPC; esempio: notifica dell'ingiunzione di pagamento la domenica - efficacia della notifica e inizio del termine il lunedì). Quanto sopra non si applica ai casi disciplinati dall'art. 57 LEF (il debitore è in servizio militare, protettivo o civile) e in alcune costellazioni dell'art. 59 LEF; in questi casi, le azioni di recupero crediti durante la sospensione legale sono nulle. Se la sospensione legale è già durata tre mesi, l'ingiunzione di pagamento deve ancora essere notificata nella realizzazione del pegno (art. 57b cpv. 2 LEF), vale a dire che in questi casi il termine può iniziare a decorrere durante la sospensione legale.
Se, contrariamente all'opinione qui espressa, si afferma un'applicazione cumulativa dell'art. 142 cpv. 1 e 2 CPC - come sostenuto da alcuni studiosi (cfr. n. 10), non solo i termini giornalieri ma anche quelli mensili iniziano a decorrere dal giorno successivo alla notifica dell'ingiunzione di pagamento (ad esempio: notifica il 15 febbraio 2023 - inizio del termine il 16 febbraio 2023). L'inizio del termine cade anche il giorno successivo alla notifica se questo giorno (il primo giorno del termine o il giorno successivo alla notifica) è un sabato, una domenica o un giorno festivo riconosciuto dallo Stato. Nel caso in cui la notifica avvenga di domenica o in un giorno festivo riconosciuto dallo Stato (ad eccezione del sabato, che non rientra nell'art. 56 par. 1 LEF) o durante altri periodi di tolleranza, si applica il lemma summenzionato: a meno che l'atto di esecuzione non sia nullo, la notifica durante il periodo di tolleranza ha effetto legale solo il giorno successivo alla sua scadenza; di conseguenza, secondo questa parte della dottrina, il termine inizia a decorrere il secondo giorno dopo la fine del periodo di tolleranza (art. 142 par. 1 ZPO; e...). 142 cpv. 1 CPC; ad esempio: notifica dell'ingiunzione di pagamento la domenica - efficacia della notifica il lunedì - decorrenza del termine il martedì).
Se la notifica successiva viene effettuata a un terzo titolare di un diritto di pegno o - nel caso di una casa familiare/un'abitazione comune - a un coniuge/un partner registrato, la notifica dell'ultima ingiunzione di pagamento è determinante per la decorrenza del termine (cfr. art. 98 cpv. 1 e art. 100 cpv. 1 RFF; cfr. OK-Paydar, art. 151 LEF n. 35).
3. Scadenza del termine
10 I termini di pagamento ai sensi dell'art. 152 cpv. 1 n. 1 LEF sono strutturati come periodi mensili (un mese o sei mesi). Di conseguenza, il periodo termina nell'ultimo mese il giorno che porta lo stesso numero del giorno in cui il periodo ha iniziato a decorrere (art. 142 cpv. 2 CPC e art. 31 LEF; si veda anche N. 9). Ciò richiede il seguente chiarimento:
Il calcolo dei termini mensili è controverso in dottrina e - nel contesto dell'art. 142 CPC - non è stato (ancora) chiarito in modo definitivo dalle massime corti. Da un lato, la formulazione dell'art. 142 cpv. 1 e 2 CPC suggerisce un cumulo di questi paragrafi: se l'ingiunzione di pagamento (nell'ambito dell'esecuzione di un pegno) viene notificata il 15 febbraio 2023, ad esempio, il termine di un mese decorre dal 16 febbraio 2023 (cpv. 1; cpv. 2). febbraio 2023 (cpv. 1; "I termini [...] iniziano a decorrere dal giorno successivo") e termina il 16 marzo 2023 a mezzanotte (cpv. 2; "esso [il termine] termina nell'ultimo mese il giorno che porta lo stesso numero del giorno in cui il termine ha iniziato a decorrere"). Nel diritto svizzero, l'ultimo giorno del termine mensile ha di solito lo stesso numero del giorno in cui si è verificato l'evento che ha fatto scattare il termine (ad es. art. 77 cpv. 1 n. 3 CO, art. 31 CP, art. 45 LTF e art. 38 LPGA); pertanto, nell'esempio precedente, il termine scadrebbe già il 15 marzo 2023 a mezzanotte. Questo calcolo del termine è anche in linea con la Convenzione europea sul calcolo dei termini (RS 0.221.122.3) ed è supportato dall'elemento di interpretazione teleologica: Un'applicazione cumulativa dell'art. 142 cpv. 1 e 2 CPC porterebbe a una proroga di un giorno del termine di un mese, il che non corrisponde al significato e allo scopo di questa norma. Entrambe le regole di calcolo contenute nel cpv. 1 e nel cpv. 2 dell'art. 142 CPC mirano esclusivamente a garantire che solo i giorni pienamente disponibili siano conteggiati per i limiti di tempo; il cumulo porterebbe quindi a un privilegio inappropriato nel caso di limiti di tempo mensili - rispetto a limiti di tempo determinati da giorni. Poiché non ci sono indicazioni contrarie nella storia legislativa, la conclusione che si può trarre in questo caso è che il cumulo deve essere respinto; nell'esempio precedente, il termine termina quindi correttamente il 15 (e non il 16) marzo 2023 a mezzanotte.
Se l'ultimo giorno di un termine cade di sabato, domenica o in un giorno festivo ufficialmente riconosciuto, il termine scade il giorno lavorativo successivo (art. 142 cpv. 3 CPC). Tuttavia, questo vale solo se la scadenza del termine non cade anche durante le festività dell'esecuzione o la sospensione legale (si veda il lemma seguente). Per completezza, si noti che i periodi di chiusura ai sensi dell'art. 56 cpv. 1 LEF (ossia le domeniche e i giorni festivi riconosciuti a livello nazionale) non rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 63 LEF; ciò significa che il termine non viene prorogato di tre giorni se la scadenza cade di sabato, domenica o in un giorno festivo riconosciuto a livello nazionale.
Se la scadenza del termine cade durante le festività dell'esecuzione o la sospensione legale, il termine è prorogato fino al terzo giorno successivo alla fine di tali festività; il sabato, la domenica e i giorni festivi riconosciuti a livello nazionale non sono inclusi nel calcolo del termine (art. 63 LEF). In altre parole, il termine è prorogato "fino alla fine del terzo giorno lavorativo". Se l'ultimo giorno del periodo di ferie o di sospensione legale è un sabato, una domenica o un giorno festivo riconosciuto dallo Stato, non vi è alcuna applicazione cumulativa dell'art. 63 LEF e dell'art. 142 cpv. 3 CPC (vedi sopra). Pertanto, le ferie e le sospensioni legali possono terminare anche di sabato, domenica o in un giorno festivo riconosciuto dallo Stato, con la conseguenza che il periodo supplementare decorre dal giorno lavorativo successivo. Esempio: se le ferie per l'esecuzione del debito terminano di sabato, il periodo supplementare inizia il lunedì (e non il martedì) e termina il mercoledì.
4. Rispetto dei termini
11 Il rispetto dei termini è disciplinato dall'art. 143 CPC (art. 31 LEF). Ciò significa che il debitore perseguito deve pagare l'importo richiesto (comprese le spese di esecuzione; art. 68 LEF) entro e non oltre l'ultimo giorno del termine (entro la mezzanotte) per rispettare il termine di pagamento. Nel caso di un pagamento bancario, il conto deve essere addebitato l'ultimo giorno del termine per rispettare la scadenza (cfr. art. 143 cpv. 3 CPC). Vanno aggiunte due cose:
Il debitore può pagare l'importo richiesto (comprese le spese di esecuzione) al creditore o all'ufficio esecuzioni per conto del creditore (art. 12 cpv. 1 LEF), saldando così il credito. Solo in quest'ultimo caso il pagamento comporta l'immediata cancellazione della procedura esecutiva (art. 12 cpv. 2 LEF); nel caso di pagamento al creditore, invece, il debitore deve chiedere al tribunale la cancellazione della procedura esecutiva ai sensi dell'art. 85/85a LEF in caso di controversia. Il pagamento all'ufficio esecuzioni comporta una tassa (Art. 19 GebV LEF), che fa parte dei costi dell'esecuzione e deve quindi essere sostenuta dal debitore (Art. 68 LEF).
Se il debitore non paga prima della scadenza del termine di pagamento, non ha conseguenze immediate. Può continuare a rimborsare i propri debiti anche dopo la scadenza del termine di pagamento e far annullare il procedimento di esecuzione (art. 12 cpv. 2 LEF) o annullarlo (artt. 85 e 85a LEF). Tuttavia, è opportuno sottolineare quanto segue: I termini di pagamento (art. 152 cpv. 1 n. 1 LEF) corrispondono ai termini minimi di realizzazione (art. 154 LEF; la sospensione dei termini ivi prevista non si applica ai termini minimi). Di conseguenza, se l'ordine di pagamento è legalmente vincolante, il creditore può presentare la domanda di realizzazione non appena il termine di pagamento o il termine minimo di realizzazione è scaduto. Una volta scaduto il termine, rimane quindi solo un breve periodo di tempo per impedire la realizzazione del bene pignorato.
5. Natura vincolante del termine
12 Il termine di pagamento o il termine minimo (art. 154 o art. 152 cpv. 1 n. 1 LEF; si veda il n. 11 sull'interazione di questi due termini) serve esclusivamente gli interessi del debitore da perseguire. Pertanto, il debitore - a differenza del creditore esecutivo (vedi sotto) - non è vincolato da questi termini (vedi art. 33 cpv. 3 LEF). Se il debitore è anche il titolare del pegno, può richiedere la realizzazione del pegno prima della scadenza del termine di pagamento o del termine minimo (art. 124 cpv. 1 in combinato disposto con l'art. 156 cpv. 1 LEF); ciò è possibile anche nella realizzazione dell'ipoteca, ma (inoltre) richiede il consenso esplicito di tutti i creditori del pignoramento e dell'ipoteca (art. 133 cpv. 2 in combinato disposto con l'art. 156 cpv. 1 LEF).
13 I terzi titolari di pegno e i coniugi/partner registrati sono liberi di rinunciare al pagamento o al termine minimo di realizzazione in caso di notifica successiva (ai sensi dell'art. 100 cpv. 1 RFF).
14 Il creditore esecutivo, invece, è vincolato al pagamento o al termine minimo di realizzazione. Non ha quindi il diritto di presentare una richiesta di realizzo prima della scadenza del termine. Se tuttavia presenta la richiesta prima della scadenza, l'ufficio esecuzioni restituisce la richiesta con l'annotazione "prematura, ammissibile solo il ..." (art. 9 cpv. 2 VFRR). Le richieste di realizzazione che pervengono all'ufficio esecuzioni con non più di due giorni di anticipo sono esenti da questa regola: L'ufficio esecuzioni le accetta; tuttavia, la data di ricevimento è considerata la data di ammissibilità della richiesta (art. 9 cpv. 3 VFRR). Se l'ufficio esecuzioni dà seguito a una richiesta di realizzazione presentata troppo presto, il debitore ha il diritto di presentare un ricorso ai sensi dell'art. 17 LEF (nessuna nullità). Non presentando ricorso, il debitore nell'esecuzione forzata rinuncia al rispetto dei termini.
15 I termini di pagamento e i termini minimi di realizzazione sono termini di decadenza che non possono essere né prorogati né ripristinati (cfr. art. 33 LEF).
D. Minaccia di realizzazione del pegno (cpv. 1 n. 2)
16 Nell'ingiunzione di pagamento il debitore esecutato deve essere minacciato di realizzare il bene oggetto di pegno se non ottempera all'ingiunzione di pagamento o se non fa opposizione (per ragioni di sistema, l'art. 69 cpv. 2 n. 4 LEF contiene una disposizione diversa per i procedimenti esecutivi ordinari). Non appena il creditore esecutivo ha ottenuto un'ingiunzione di pagamento legalmente vincolante in un procedimento esecutivo pendente e rispetta i termini minimi e massimi ai sensi dell'art. 154 LEF, può presentare la domanda di realizzazione.
17 Di conseguenza, il debitore può evitare il realizzo soddisfacendo il creditore (pagando il credito esecutivo; cfr. N. 11) o presentando un'opposizione entro il termine (art. 74 LEF). A quest'ultimo va aggiunto quanto segue:
Nei procedimenti esecutivi per la realizzazione di un pegno, l'opposizione legale può essere utilizzata per contestare non solo "l'esistenza, la portata o la scadenza del credito, ma anche l'esistenza del pegno". Se non diversamente indicato nell'opposizione, l'opposizione riguarda sia il credito che il pegno (cumulativo). Per la realizzazione di pegni su beni immobili, questa disposizione è espressamente prevista dall'art. 85 cpv. 1 RFF. Non esiste una disposizione simile per la realizzazione dei pegni. Tuttavia, data la somiglianza degli interessi, è giustificato applicare l'art. 85 cpv. 1 RFF per analogia alla realizzazione dei pegni; un'idea simile è contenuta nell'art. 74 cpv. 2 LEF, motivo per cui un'applicazione (analogica) di questa disposizione porta allo stesso risultato. Se l'applicazione analogica viene negata, a mio avviso esiste una presunzione naturale/attuale che la proposta legale si riferisca al credito e al pegno.
Se il debitore desidera contestare solo il pegno o il credito (in alternativa), deve indicarlo espressamente nell'opposizione (cfr. art. 74 cpv. 2 LEF).
Oltre al debitore perseguito, anche eventuali coobbligati possono presentare opposizione (art. 153 cpv. 2 e 2bis LEF).
E. Per il creditore pignoratizio: riferimento alla restrizione dell'alienazione (Art. 90 RFF)
18 Nei procedimenti esecutivi per pignoramento, al debitore è vietato, a pena di sanzione, disporre dei beni pignorati senza l'autorizzazione dell'ufficio esecuzioni (art. 96 LEF). Non esiste una disposizione corrispondente nelle procedure esecutive per la realizzazione di un pegno. Di conseguenza, il creditore pignoratizio può disporre dei beni pignorati senza restrizioni anche dopo l'avvio della procedura esecutiva per la realizzazione del pegno. In caso di realizzazione di un pegno su beni immobili, l'iscrizione di una restrizione all'alienazione nel registro fondiario (art. 960 cpv. 1 n. 1 CC) fornisce un'agevolazione almeno parziale: a determinate condizioni (si veda il successivo n. 20), il creditore che conduce la procedura esecutiva può chiedere all'ufficio esecuzioni di iscrivere una restrizione all'alienazione presso l'ufficio del registro fondiario (art. 90 cpv. 1 RFF). L'ufficio esecuzioni deve informare il debitore di questa possibilità nell'ingiunzione di pagamento (art. 90 cpv. 2 RFF). Ciò richiede una spiegazione sotto quattro aspetti:
19 (i) L'art. 90 RFF disciplina la restrizione facoltativa dell'alienazione. Questa deve essere distinta dalla restrizione obbligatoria di cui all'art. 97 RFF. Non appena l'esattore ha presentato la richiesta di realizzazione, l'ufficio esecuzioni deve registrare d'ufficio nel registro fondiario una restrizione all'alienazione ai sensi dell'art. 960 CC per la notifica prioritaria (art. 97 cpv. 1 RFF), a condizione che non esista già una notifica prioritaria ai sensi dell'art. 90 RFF (art. 97 cpv. 2 RFF). La restrizione facoltativa dell'alienazione entra quindi in gioco nei casi in cui il debitore chieda una restrizione dell'alienazione prima che sia scaduto il termine di pagamento o il termine minimo di sei mesi (Art. 152 cpv. 1 n. 1 LEF; Art. 154 cpv. 1 LEF). Ciò può essere necessario se il creditore pignoratizio desidera vendere il bene pignorato durante il procedimento esecutivo in corso, al fine di ritardare il procedimento stesso (cfr. artt. 88 e 100 RFF; cfr. n. 21 e OK-Paydar, art. 151 LEF n. 33 e segg.).
20 (ii) Il debitore può richiedere l'avviso di priorità di una restrizione all'alienazione solo nell'ambito di una procedura esecutiva per la realizzazione di un pegno; la realizzazione di un pegno su un immobile non fornisce tale protezione. Inoltre, il seguente è un prerequisito (alternativo):
Le parti (co)operate non hanno presentato un'opposizione legale o non l'hanno presentata nella forma o nei tempi dovuti (art. 90 cpv. 1 n. 1 RFF).
L'opposizione validamente presentata è stata definitivamente eliminata con sentenza (procedimento di apertura di un procedimento giudiziario o procedimento ordinario) o con ritiro (art. 90 cpv. 1 n. 2 RFF). È sufficiente anche l'apertura provvisoria di un procedimento giudiziario; è irrilevante che il termine di venti giorni per l'azione di revoca sia ancora in corso o che tale azione sia già pendente (art. 83 cpv. 2 LEF). In altre parole, è possibile richiedere un avviso di priorità nel caso di un'apertura provvisoria concessa anche se non esiste un'ingiunzione di pagamento giuridicamente vincolante.
21 (iii) La restrizione alla cessione è "resa effettiva dall'avviso di priorità nei confronti di qualsiasi diritto acquisito successivamente" (art. 960 cpv. 2 CC). Tuttavia, ciò non significa che il vincolo di destinazione registrato impedisca al proprietario di alienare il proprio bene (a differenza del blocco catastale); di conseguenza, l'avviso di prelazione non è destinato a garantire il substrato di responsabilità. D'altra parte, se viene registrato un vincolo di destinazione, un terzo che acquisisce diritti sul bene pignorato deve accettare la prosecuzione della procedura esecutiva. Ciò è vantaggioso per il debitore in quanto - in termini di tempo - un'alienazione del bene pignorato durante la procedura esecutiva in corso non ha alcun effetto. Questo va spiegato:
In linea di principio, il terzo titolare del pegno è considerato un collaboratore. L'ingiunzione di pagamento deve quindi essergli notificata e può presentare opposizione (art. 153 cpv. 2 lett. a LEF). In linea di principio, non importa se il rapporto di pegno di terzi esisteva già prima dell'avvio della procedura esecutiva o se è stato instaurato solo successivamente (si veda l'eccezione di seguito). Finché l'ufficio esecuzioni non ha eseguito la realizzazione (cioè anche dopo il deposito della domanda di realizzazione), l'ingiunzione di pagamento può essere notificata al terzo titolare del pegno in un momento successivo (cfr. art. 88 cpv. 1 e art. 100 cpv. 1 RFF; cfr. OK-Paydar, art. 151 LEF n. 33 e segg.). Tuttavia, la notifica successiva può comportare notevoli ritardi: Da un lato, l'ordine di pagamento emesso in un secondo momento deve diventare giuridicamente vincolante prima di poter essere realizzato. Dall'altro, il termine minimo di sei mesi (art. 154 cpv. 1 LEF) decorre solo dalla notifica dell'ultimo ordine di pagamento (art. 98 cpv. 1 RFF).
Tuttavia, la successiva notifica dell'ingiunzione di pagamento è necessaria solo se non è stata registrata alcuna restrizione all'alienazione (art. 88 cpv. 2 RFF; art. 100 cpv. 2 RFF). Se un terzo acquisisce il bene pignorato dopo l'annotazione del vincolo di alienazione nel registro fondiario, tale terzo non deve essere trattato come comproprietario. Il (nuovo) terzo titolare del pegno e - se si tratta di una casa familiare/congiunta - il suo coniuge/partner registrato non possono quindi presentare un'opposizione legale e devono accettare la prosecuzione della procedura esecutiva (cfr. Art. 960 cpv. 2 CC).
In caso di successiva costituzione di una casa familiare/un appartamento condiviso ("cambio di destinazione d'uso"), tuttavia, è controverso se il coniuge/partner registrato sia o meno uno dei co-occupanti in caso di restrizione registrata dell'alienazione. La soluzione intermedia proposta da Kren Kostkiewicz è convincente: fintanto che non è stata presentata una richiesta di realizzazione, deve essere rispettata la "conversione d'uso", ossia l'ufficio esecuzioni deve successivamente notificare al coniuge/partner registrato un'ingiunzione di pagamento. Se il "cambio di destinazione d'uso" avviene dopo la presentazione della domanda di realizzo, non è necessaria una successiva notifica al coniuge/partner registrato.
22 (iv) I preavvisi che violano gli artt. 90 o 97 RFF non sono nulli, ma possono essere impugnati solo con un ricorso ai sensi dell'art. 17 LEF.
III. Blocco dell'affitto/locazione (cpv. 2)
A. Panoramica
23 L'estensione del pegno (da distinguere dall'estensione della garanzia; cfr. OK-Paydar, Art. 151 LEF N. 6 f.) riguarda la questione di quali oggetti/crediti costituiscono la base del pegno e possono quindi essere realizzati in caso di inadempimento del debitore. Nel caso delle ipoteche, l'ambito del diritto di pegno è determinato ai sensi degli artt. 805 e segg. CC: In primo luogo, il diritto di garanzia sui beni immobili comprende la proprietà con i suoi componenti e le sue pertinenze (art. 805 cpv. 1 CC). Nel caso di immobili affittati/locati (cfr. N. 25), il diritto di pegno si estende anche al credito per canoni di locazione/interessi di leasing "maturato dall'inizio della procedura di realizzazione dell'ipoteca o dall'apertura della procedura fallimentare nei confronti del debitore fino alla realizzazione" (Art. 806 cpv. 1 CC). Tuttavia, ciò non è incondizionato: il creditore pignoratizio deve richiedere espressamente l'estensione del pegno all'ufficio esecuzioni (Art. 152 cpv. 2 cpv. 1 LEF; N. 28) ed effettuare un anticipo sui costi (N. 30). Se i requisiti sono soddisfatti, l'ufficio esecuzioni notifica agli inquilini/locatari (o ad altri debitori di interessi; vedi n. 25) l'estensione dell'esecuzione e ordina loro di pagare gli interessi di locazione/locazione dovuti all'ufficio esecuzioni (il cosiddetto congelamento degli interessi di locazione/locazione; Art. 152 cpv. 2 LEF; vedi n. 39).
B. Ambito di applicazione
24 (i) Al di fuori delle procedure fallimentari o di amministrazione controllata, il creditore può chiedere l'estensione del pegno ai crediti per interessi di locazione/locazione solo nell'ambito di un procedimento esecutivo per la realizzazione di un pegno (cfr. art. 41 LEF). È necessario aggiungere quanto segue:
Nelle procedure esecutive per la realizzazione di un pegno su beni immobili, l'estensione del pegno e il congelamento degli interessi non sono previsti in linea di principio (cfr. art. 152 cpv. 2 LEF, che riguarda i beni immobili). Pertanto, per legge, il pegno di esecuzione copre solo i frutti naturali; i frutti civili (vale a dire gli interessi di affitto/locazione) non sono coperti dal pegno (cfr. Art. 892 cpv. 2 CC). Tuttavia, è possibile estendere contrattualmente il pegno ai frutti civili; non è chiaro se in questi casi possa essere disposto anche il blocco degli interessi. A mio avviso, non vi sono ragioni evidenti che escludano un'applicazione analoga dell'art. 152 cpv. 2 LEF nei procedimenti esecutivi per la realizzazione di un pegno fin dall'inizio.
Se le parti hanno costituito un pegno su una nota ipotecaria (la cosiddetta garanzia indiretta), di norma deve essere avviata una procedura esecutiva per la realizzazione del pegno; in questo caso non può essere disposto il blocco degli interessi (si veda sopra). Tuttavia, le parti possono raggiungere un accordo diverso nel contratto di pegno (diritto di riscossione e cancellazione) in modo che il creditore pignoratizio abbia la possibilità di avviare direttamente l'esecuzione forzata per la realizzazione dell'ipoteca; ciò apre la strada a un congelamento degli interessi.
L'estensione del pegno è esclusa nei procedimenti di esecuzione per pignoramento ai sensi dell'art. 806 CC. Tuttavia, va notato che i canoni di locazione e gli interessi locativi correnti sono considerati per legge come pignorati insieme al bene (cfr. art. 102 LEF e artt. 14 e 15 cpv. 1 lett. b RFF); in questo caso, tuttavia, tutti i creditori pignoratizi beneficiano dei canoni di locazione e degli interessi locativi maturati.
25 (ii) L'art. 805 CC assoggetta a pegno i frutti naturali; l'art. 806 CC regola lo stesso per i frutti civili. La legge cita espressamente l'affitto e gli interessi di locazione come frutti civili. Tuttavia, l'affermazione secondo cui l'estensione è possibile solo in presenza di un contratto di locazione o di affitto è imprecisa. Ciò richiede un chiarimento sotto diversi aspetti:
Innanzitutto, l'estensione del pegno riguarda i redditi da locazione/interessi locativi che il titolare del pegno percepisce in base a un contratto di locazione/locazione (art. 253 e segg. e art. 275 e segg. CO). Solo gli interessi effettivamente dovuti sono coperti dal pegno. Il diritto di pegno si estende anche alle richieste di interessi di locazione/locazione che violano le disposizioni di legge (ad es. art. 269 e segg. CO), a condizione che il locatario/locatario non abbia ottenuto una riduzione (giudiziaria) degli interessi.
Anche il compenso versato per la concessione di un diritto reale d'uso costituisce un frutto civile ai sensi dell'art. 806 CC; il vincolo può quindi essere esteso anche a questi redditi. In particolare, sono compresi i redditi da usufrutto (art. 745 e segg. CC), da diritto di abitazione (art. 776 e segg. CC) e da diritto di costruzione (art. 779 e segg. CC; interessi sul diritto di costruzione). Le spiegazioni sull'affitto/interessi di locazione si applicano quindi, mutatis mutandis, anche alla remunerazione dei diritti reali d'uso (per motivi di leggibilità, di seguito non viene fatta alcuna differenziazione terminologica).
Un prestito d'uso ai sensi dell'art. 305 e segg. CO è naturalmente gratuito; di conseguenza, un'estensione del vincolo è fuori questione. Il rimborso delle spese dovute dal mutuatario (art. 307 cpv. 1 CO) non è un frutto civile ai sensi dell'art. 806 CC, motivo per cui una proroga è esclusa. Se il debitore utilizza personalmente il bene pignorato, la proroga non è possibile.
Secondo il Tribunale federale, i crediti del proprietario dell'hotel nei confronti dei suoi ospiti e dei visitatori del ristorante non sono soggetti al pegno. È discutibile se ciò valga anche per altri rapporti giuridici misti. Tuttavia, si può affermare che in genere è possibile escludere la componente dell'affitto (cfr. art. 93 cpv. 2 RFF).
La situazione non è chiara nel caso di rapporti di subaffitto e di terzi: Secondo l'opinione di minoranza, il pegno comprende anche gli interessi di subaffitto/sublocazione, per cui il creditore ipotecario non può tuttavia ricorrere due volte al pagamento degli interessi; l'inquilino/sublocatore "il cui reddito da subaffitto viene confiscato dal creditore del suo locatore principale può intentare una corrispondente azione di risarcimento danni per compensare il suo debito di affitto" (stesso risultato per il rapporto di subaffitto). Un'altra parte della dottrina è di parere opposto e nega l'estensione al subaffitto/all'interesse di sublocazione. Secondo la Corte Suprema Federale, i crediti del proprietario dell'albergo nei confronti del gerente che gestisce l'albergo per conto del proprietario terriero (rapporto di terzi) non sono soggetti alla responsabilità del pegno.
26 (iii) Il pegno copre - da un punto di vista temporale - solo gli interessi di locazione/locazione correnti (ma si veda il n. 29). Gli interessi di locazione/leasing che maturano prima della realizzazione del pegno o dopo la realizzazione (o dopo la conclusione della realizzazione del pegno; cfr. n. 37) non sono coperti dal pegno (cfr. art. 806 cpv. 1 CC).
27 (iv) Da un punto di vista personale, solo l'ipotecario esecutore ha il privilegio di richiedere l'estensione del pegno. L'ipotecario non esecutivo non è autorizzato a farlo; di conseguenza, non ha diritto ad alcun pagamento intermedio (cfr. art. 95 cpv. 1 RFF; cfr. n. 42).
C. Presupposti
28 Oltre all'esistenza di un reddito da locazione/locazione (o di altri frutti civili; cfr. N. 25), sono necessarie due condizioni affinché il pegno venga esteso nel procedimento esecutivo per la realizzazione del pegno (cfr. N. 24) e, in ultima analisi, affinché si verifichi un congelamento del canone di locazione/interesse locativo:
29 (i) Richiesta del creditore esecutore: la parte esecutrice deve richiedere espressamente l'estensione del pegno; l'estensione non avviene - nell'esecuzione per la realizzazione del pegno - per legge. Può farlo già nella domanda di esecuzione, ma è anche consentito presentare la richiesta di estensione in un momento successivo. Ciò richiede una spiegazione:
Se il debitore richiede la proroga nella domanda di esecuzione, gli interessi di locazione/locazione dovuti a partire da quel momento sono soggetti al pegno (cfr. art. 91 cpv. 1 RFF; ma si veda il commento al 4° lemma relativo agli interessi di mora).
Se il debitore presenta la richiesta in un momento successivo, non vi è alcun effetto retroattivo. La proroga ha effetto solo a partire dal momento in cui il debitore la richiede; di conseguenza, il pegno copre solo gli interessi di locazione/leasing che scadono dopo il momento della richiesta (vedi sopra). È quindi consigliabile che il debitore richieda la proroga in una fase iniziale, idealmente insieme alla domanda di esecuzione.
Il debitore può richiedere la proroga in un secondo momento solo se non vi ha rinunciato irrevocabilmente. La rinuncia può essere espressa o implicita, per cui la mancanza di una richiesta nell'istanza di esecuzione non costituisce di per sé una rinuncia (irrevocabile). In altre parole, il debitore ha la possibilità di rinunciare alla proroga solo per il momento. Non appena la proroga del pegno ha avuto luogo, il debitore può rinunciare alla proroga solo per i futuri interessi di affitto/locazione.
Si pone la questione se il pegno possa essere esteso anche all'affitto/agli interessi di locazione che erano già dovuti prima della presentazione della domanda, ma che non sono ancora stati pagati dal debitore - che è in mora (affitto/interessi di locazione scaduti). Dürr ritiene che la ratio legis dell'art. 91 cpv. 1 RFF consentirebbe di estendere il pegno agli interessi di locazione/locazione scaduti. Tuttavia, ciò è contraddetto dalla chiara formulazione dell'art. 91 cpv. 1 RFF, motivo per cui l'estensione agli interessi di locazione/locazione scaduti deve essere respinta.
In dottrina vi sono riferimenti isolati al fatto che il diritto di pegno sui canoni di locazione/interessi locativi può essere fatto valere autonomamente - cioè senza realizzare l'immobile - nell'ambito dell'esecuzione del pegno. Ciò non significa che sia ammissibile una richiesta di esecuzione del pegno che riguardi solo il canone di locazione/interesse locativo; il pegno legale sul canone di locazione/interesse locativo deve essere fatto valere insieme al pegno sottostante nel contesto della realizzazione dell'immobile (la cosiddetta accessione; cfr. art. 806 cpv. 1 CC e N. 24). Correttamente, "indipendente" può solo (ma comunque) significare che non è obbligatorio che il bene gravato sia realizzato in modo che il creditore ipotecario possa soddisfarsi con i canoni di locazione/interessi di leasing maturati (cfr. n. 37). Se gli interessi di locazione/locazione percepiti (e/o altri redditi) sono già sufficienti a coprire i crediti e le spese di esecuzione, non è necessario realizzare il bene pignorato; ciò è importante anche in relazione agli acconti ai sensi dell'art. 95 RFF (cfr. n. 42 e segg., in particolare n. 44). Si rimanda inoltre all'art. 111 cpv. 2 RFF, secondo il quale anche se il bene viene realizzato senza risultato, il reddito da locazione/leasing viene assegnato al creditore operativo.
30 (ii) Pagamento dell'anticipo sui costi: la versione precedente dell'Art. 91 cpv. 1 RFF richiedeva esplicitamente il pagamento di un anticipo sui costi per il blocco degli interessi di locazione/locazione. L'attuale versione dell'art. 91 cpv. 1 RFF non contiene alcun riferimento in tal senso. Tuttavia, secondo l'opinione espressa in questa sede, il pagamento di un anticipo sulle spese è un prerequisito per ordinare il blocco dei canoni di locazione. Ciò deriva dalla regola generale dell'art. 68 cpv. 1 LEF: in base ad essa, l'esattore deve anticipare le spese di recupero crediti; se non adempie a questo obbligo di anticipo, l'ufficio di recupero crediti può temporaneamente astenersi dall'intraprendere l'azione di recupero crediti. Le spese di esecuzione comprendono in particolare le spese per l'accertamento dei rapporti di locazione e di affitto (art. 17 LEF; cfr. N. 32) e per l'amministrazione dei beni immobili (art. 27 LEF; cfr. N. 41).
D. Procedura
31 Dopo che il creditore procedente ha presentato la richiesta di proroga e ha versato l'anticipo richiesto sulle spese (cfr. sopra), seguono varie fasi procedurali:
32 (i) Determinazione dei contratti di affitto/locazione: L'ufficio esecuzioni determina "immediatamente dopo il ricevimento della richiesta di esecuzione se e quali contratti di locazione o affitto esistono sull'immobile" (art. 91 cpv. 1 RFF). L'ufficio esecuzioni interroga il debitore e/o il terzo titolare del pegno; entrambi sono tenuti a fornire informazioni su eventuali contratti di affitto/locazione, altrimenti sono perseguibili (Art. 91 LEF; Art. 323 f. CP). Se l'ufficio esecuzioni stabilisce che il bene pignorato è affittato/locato (o esiste una situazione analoga; vedi N. 25), il procedimento prosegue. In caso contrario, le fasi procedurali successive non sono necessarie - l'ufficio esecuzioni non può imporre il blocco degli interessi.
33 (ii) Notifica all'inquilino/locatario (art. 152 cpv. 2 LEF e art. 91 cpv. 1 LEF; modulo RFF n. 5, art. 7 LEF): l'ufficio esecuzioni informa immediatamente l'inquilino/locatario dell'avvio del procedimento esecutivo. Nella notifica, l'Ufficio esecuzioni comunica all'inquilino/locatario - con riferimento al rischio di doppio pagamento - di pagare gli interessi di locazione/locazione dovuti all'Ufficio esecuzioni (blocco degli interessi di locazione/locazione). Solo con questa notifica il blocco degli interessi ha effetto per il locatario/locatario (art. 806 cpv. 2 CC); dopo aver ricevuto la notifica, il locatario/locatario non può più effettuare pagamenti al proprietario/locatore (di solito il titolare del pegno) con effetto liberatorio (cfr. N. 39 e N. 48). Va aggiunto quanto segue:
L'ufficio esecuzioni è responsabile della notifica; una notifica puramente privata (ad esempio da parte del creditore ipotecario) non ha alcun effetto bloccante.
Affinché l'ufficio esecuzioni possa notificare al conduttore/locatario o ordinare il blocco degli interessi, è necessario che il procedimento di esecuzione sia prima avviato - notificando l'ingiunzione di pagamento al debitore (art. 38 cpv. 2 LEF). Un'ingiunzione di pagamento notificata durante il periodo di grazia (art. 56 LEF) ha effetto solo dal primo giorno successivo alla scadenza del periodo di grazia; è quindi necessario attendere la fine del periodo di grazia prima che l'ufficio esecuzioni possa ordinare il blocco degli interessi. Tuttavia, ai fini dell'ordine del blocco degli interessi è irrilevante che ciò avvenga durante le ferie dell'esecuzione (art. 56 cpv. 2 LEF) o durante la sospensione legale concessa al debitore o al titolare del pegno (art. 56 cpv. 3 LEF) - finché l'ufficio esecuzioni notifica l'ingiunzione di pagamento prima dell'inizio delle ferie dell'esecuzione o della sospensione legale, l'ufficio esecuzioni deve pronunciare il blocco degli interessi (art. 91 cpv. 2 RFF). Questa disposizione è stata criticata in alcuni ambienti accademici: poiché il blocco degli interessi richiede che l'ingiunzione di pagamento sia notificata in anticipo, a volte possono verificarsi ritardi considerevoli (festività dell'esecuzione e sospensione legale) prima che il blocco degli interessi abbia effetto. Per ragioni comprensibili, questa parte della dottrina sostiene quindi che il blocco degli interessi dovrebbe essere disposto non appena viene presentata la domanda di esecuzione; eventuali periodi di grazia non avrebbero quindi alcuna influenza sul blocco degli interessi. In questo modo, lo scopo del blocco degli interessi - la garanzia provvisoria degli interessi di affitto/locazione - può essere realizzato nel miglior modo possibile.
Il pignoramento di un immobile comprende in particolare gli interessi di affitto/locazione correnti (art. 102 cpv. 1 LEF; art. 14 cpv. 1 RFF). Per questo motivo, nel procedimento di pignoramento l'ufficio esecuzioni deve informare l'inquilino/locatario "che in futuro potrà pagare gli interessi di locazione all'ufficio esecuzioni solo in modo legalmente valido" (art. 15 cpv. 1 lett. b RFF; cfr. art. 102 cpv. 2 LEF). In questo caso, in una successiva esecuzione forzata per la realizzazione del pegno non è necessaria un'ulteriore notifica all'affittuario/locatario (art. 91 cpv. 2, frase 2, 1, RFF). Lo stesso vale se viene presentata una nuova richiesta di esecuzione per la realizzazione del pegno o se il bene viene pignorato (Art. 91 cpv. 2, frase 2, 2, RFF).
34 (iii) Notifica al titolare del pegno (art. 92 cpv. 1 RFF; modulo n. 6 RFF, art. 8 SchKK): contemporaneamente alla notifica al locatario (N. 33), l'ufficio esecuzioni informa il titolare del pegno (debitore o terzo proprietario) dell'estensione del pegno. L'ufficio esecuzioni deve far presente al titolare del pegno che gli è vietato accettare pagamenti di interessi o concludere negozi giuridici ad essi relativi sotto la minaccia di una sanzione (Art. 292 CP).
35 (iv) Difesa del titolare del pegno: il titolare del pegno (debitore o terzo proprietario) può presentare una difesa all'ufficio esecuzioni entro dieci giorni dalla notifica della notifica (Art. 92 cpv. 1 RFF; N. 34). Con questa difesa, il debitore può affermare che il pegno non si estende all'affitto/alla locazione o che si estende solo a una parte di esso (art. 93 cpv. 2 RFF). L'ufficio esecuzioni deve informare specificamente il titolare del pegno di questa difesa nella notifica (art. 92 cpv. 2 RFF). Quando si solleva un'obiezione, occorre osservare quanto segue:
Secondo il testo della legge, l'opposizione deve essere fatta "indicando i motivi e [...] le rate contestate" (art. 92 cpv. 2, ultima frase RFF). Tuttavia, l'ufficio di esecuzione non deve pretendere troppo da questa giustificazione.
Il termine di dieci giorni scatta con la notifica ai sensi dell'art. 92 cpv. 1 RFF. Poiché la notifica al titolare del pegno e al locatario deve essere effettuata contemporaneamente (art. 92 cpv. 1, frase 1, RFF), l'ufficio esecuzioni deve - ai sensi dell'art. 91 cpv. 1 RFF (cfr. n. 33) - effettuare la notifica anche durante il periodo di chiusura (art. 56 LEF). Tuttavia, ciò non risolve la questione del momento in cui inizia a decorrere il termine di dieci giorni se la notifica viene effettuata durante il periodo di chiusura. Secondo l'opinione espressa in questa sede, la notifica al titolare del pegno - analoga alla notifica dell'atto di pignoramento (art. 274 LEF) e a differenza della notifica all'affittuario/locatario - è un atto di esecuzione ai sensi dell'art. 56 LEF; di conseguenza, la notifica non ha effetto fino al primo giorno successivo alla scadenza del periodo di grazia (evento che fa scattare il termine). Il termine inizia a decorrere dal giorno successivo (art. 31 LEF in combinato disposto con l'art. 142 cpv. 1 CPC). Se il termine scade durante il periodo di tolleranza, si applica l'art. 63 LEF (non l'art. 145 CPC). Il rispetto del termine è disciplinato dall'art. 143 CPC (in combinato disposto con l'art. 31 LEF).
L'opposizione ai sensi dell'art. 92 cpv. 2 RFF deve essere distinta dall'opposizione legale al pegno. Se le obiezioni del debitore riguardano la portata del pegno (cioè l'estensione del pegno agli interessi di locazione), il titolare del pegno deve sollevare l'obiezione. Se invece il debitore intende contestare l'esistenza, la portata o la scadenza del credito o l'esistenza del pegno, deve farlo valere con un'opposizione (cfr. art. 85 RFF; cfr. anche N. 36). Il fatto che il titolare del pegno sollevi l'eccezione e/o l'obiezione ha un'influenza sul procedimento successivo: Il debitore può rimuovere l'opposizione in un procedimento giudiziario o in un procedimento ordinario (art. 153a LEF; art. 93 cpv. 1 RFF), mentre il creditore debitore ha diritto a un procedimento ordinario solo se viene sollevata un'opposizione (art. 93 cpv. 2 RFF; cfr. anche N. 36).
Se un terzo afferma di avere diritto all'affitto/alla locazione, deve essere avviata la procedura di opposizione (art. 106 e segg. CO) (per maggiori dettagli si veda il n. 47); solo il titolare del pegno (debitore o terzo proprietario) ha la possibilità di difendersi ai sensi dell'art. 92 cpv. 2 RFF.
36 (v) Azione di accertamento da parte del creditore pignoratizio: se il creditore pignoratizio ha sollevato l'eccezione ai sensi dell'art. 92 cpv. 2 RFF, l'esecutore ne viene informato (modulo RFF n. 8, artt. 13 e 14 SchKK). In questo caso, il debitore ha la possibilità di presentare un'azione di accertamento (azione di dichiarazione del vincolo contestato) entro dieci giorni dalla notifica (art. 93 cpv. 2 RFF). Se il debitore non ottempera a questa richiesta, l'ufficio esecuzioni cancella il blocco degli interessi (art. 93 cpv. 3 e 4 RFF; si veda anche l'art. 153a cpv. 3 LEF). Ciò richiede una spiegazione:
Secondo l'opinione qui espressa, la notifica all'esattore non è un atto di esecuzione ai sensi dell'art. 56 LEF, poiché la notifica all'esattore non interferisce con la posizione giuridica del debitore. Ciò significa che la notifica ha effetto immediato, anche durante il periodo di grazia; il termine di dieci giorni inizia a decorrere dal giorno successivo alla notifica (art. 142 cpv. 1 CPC in combinato disposto con l'art. 31 LEF). In assenza di un atto di esecuzione, non si applica nemmeno l'art. 63 LEF, ma a mio avviso devono essere rispettate le ferie del tribunale ai sensi dell'art. 145 CPC.
Se il debitore solleva contemporaneamente l'obiezione ai sensi dell'art. 92 cpv. 2 RFF e la proposta legale (cfr. n. 35), il blocco degli interessi viene applicato come segue (cfr. di seguito la giurisprudenza del Tribunale federale, criticata da alcuni studiosi; cfr. anche il modulo RFF n. 8): Il debitore deve decidere tra due possibilità di azione entro dieci giorni dalla notifica (art. 153a cpv. 1 LEF; art. 93 cpv. 1 e 2 RFF). Da un lato, il debitore ha la possibilità di proporre un'azione di riconoscimento (art. 79 LEF) e/o un'azione di accertamento (art. 93 cpv. 2 RFF; cumulo oggettivo di crediti ai sensi dell'art. 90 CPC). D'altro canto, il debitore ha la possibilità di avviare un procedimento giudiziario (art. 80 e segg. LEF). Se il debitore sceglie la seconda opzione, può attendere che il tribunale si pronunci sull'avvio del procedimento giudiziario prima di intentare un'azione di accertamento. Se il tribunale rifiuta l'avvio di un procedimento giudiziario, il creditore deve avviare un'azione di riconoscimento ai sensi dell'art. 79 LEF e un'azione di accertamento ai sensi dell'art. 93 cpv. 2 RFF entro dieci giorni dal rifiuto giuridicamente vincolante (art. 93 cpv. 1 RFF). Se invece la domanda di avvio del procedimento viene approvata, l'esattore deve avviare un'azione di accertamento ai sensi dell'art. 93 cpv. 2 RFF; l'ufficio di recupero crediti fissa un termine di dieci giorni. Un'eventuale azione di revoca (art. 83 cpv. 2 LEF) non influisce su questo termine.
Se l'esattore non rispetta una delle scadenze summenzionate, l'ufficio esecuzioni revoca il blocco degli interessi (art. 93 cpv. 3 e 4 RFF; art. 153a cpv. 3 LEF). Se in questi casi l'inquilino/locatario ha già pagato all'ufficio esecuzioni gli interessi sull'affitto/locazione, gli interessi saranno pagati al creditore degli interessi (art. 93 cpv. 3 RFF). Indipendentemente da ciò, il debitore ha comunque la possibilità di eliminare la proposta legale e/o l'opposizione entro il termine di realizzazione di due anni (art. 154 cpv. 1 LEF).
37 (vi) Se il debitore riesce a eliminare l'opposizione (o se non c'è opposizione), può chiedere la realizzazione del bene pignorato (art. 154 cpv. 1 LEF). Si noti quanto segue:
Se l'esattore non presenta la richiesta di realizzazione entro il termine di legge di due anni, l'esecuzione forzata si estingue (art. 154 cpv. 2 LEF); l'ufficio esecuzioni revoca il blocco degli interessi. In tal caso, l'ufficio esecuzioni paga gli interessi percepiti al creditore di interessi (locatore/locatore) - almeno secondo una certa dottrina. A mio avviso, l'attribuzione degli interessi percepiti al creditore pignoratizio - come richiesto da una parte della dottrina - è ammissibile solo se tali interessi sono sufficienti a saldare il credito e le spese dell'esecuzione e quindi la realizzazione del bene pignorato non appare necessaria (cfr. il terzo lemma seguente).
La presentazione tempestiva della domanda di realizzazione porta generalmente alla vendita pubblica forzata del bene (art. 156 in combinato disposto con 133 e segg. LEF). Quando l'immobile viene aggiudicato all'aggiudicatario (cfr. art. 126 in combinato disposto con l'art. 156 e 142a LEF), ossia quando la realizzazione del pegno è completata, il pegno si estingue ai sensi dell'art. 806 CC. Fino a questo momento, gli interessi di affitto/locazione maturati sono dovuti al creditore ipotecario esecutore, quindi all'aggiudicatario (cfr. n. 26).
Tuttavia, affinché l'ipoteca esecutiva possa ottenere il soddisfacimento dei canoni di locazione/interessi di leasing maturati, il bene pignorato non deve necessariamente essere realizzato: Se gli interessi di affitto/locazione percepiti dall'ufficio esecuzioni (e/o altre entrate) sono sufficienti a coprire i crediti e i costi dell'esecuzione, non è necessario realizzare il bene pignorato; va da sé che in questo caso non è necessario presentare una richiesta di realizzazione. Questo può anche essere combinato con gli acconti ai sensi dell'art. 95 RFF (cfr. N. 42 e segg., in particolare N. 44).
Se l'immobile non può essere realizzato a causa di offerte insufficienti (perdita del diritto di pegno ai sensi dell'art. 158 LEF), il creditore ipotecario riceverà comunque l'affitto/gli interessi di locazione ricevuti dall'ufficio esecuzioni (art. 111 cpv. 2 RFF). Se l'offerta viene accettata ma il ricavato non copre completamente il credito, si applica lo stesso principio.
E. Conseguenze legali
38 Il blocco dell'affitto/locazione ha diverse conseguenze. Da un lato, l'inquilino/locatario deve pagare gli interessi all'ufficio esecuzioni (art. 806 cpv. 2 CC); allo stesso tempo, l'ufficio esecuzioni vieta al titolare del pegno di accettare il pagamento degli interessi (art. 92 cpv. 1 RFF). D'altra parte, i poteri amministrativi sui beni pignorati sono (parzialmente) trasferiti all'ufficio di esecuzione. In dettaglio:
39 (i) Conduttore/locatario: non appena l'ufficio esecuzioni ha notificato al conduttore/locatario l'aumento dell'esecuzione (N. 33), quest'ultimo non può più effettuare pagamenti con effetto liberatorio al creditore di interessi, ma solo all'ufficio esecuzioni (Art. 806 cpv. 2 CC; Art. 91 cpv. 1 RFF). Di conseguenza, il debitore di interessi si espone al rischio di un doppio pagamento se continua a pagare gli interessi al creditore di interessi (cfr. art. 91 cpv. 1 RFF; cfr. anche N. 48). Le cancellazioni e i reclami devono essere indirizzati all'ufficio esecuzioni (modulo RFF n. 5), in quanto quest'ultimo ha poteri amministrativi (cfr. n. 41).
40 (ii) Detentore del pegno: una volta emesso il blocco degli interessi, al detentore del pegno è vietato accettare pagamenti di canoni di locazione/locazione o concludere negozi giuridici al riguardo, pena l'avvio di un procedimento penale (art. 292 CP) (art. 92 cpv. 1 RFF). Se l'affittuario/locatario trasferisce comunque gli interessi al titolare del pegno (ad esempio, a causa di un ordine permanente non rettificato), il titolare del pegno deve consegnare immediatamente l'importo all'ufficio di esecuzione, altrimenti potrebbe essere perseguito penalmente. Inoltre, il blocco degli interessi ha come conseguenza la limitazione dei poteri amministrativi del creditore pignoratizio sul bene (vedi sotto); in particolare, dopo l'emissione del blocco degli interessi, il diritto di estinguere ed espellere il bene è di competenza esclusiva dell'ufficio esecuzioni.
41 (iii) Amministrazione del bene pignorato: una volta emesso il blocco degli interessi, l'ufficio di esecuzione - al posto del debitore o del creditore pignoratizio - deve adottare tutte le misure necessarie per garantire e riscuotere il canone di locazione/interesse locativo (art. 94 cpv. 1 RFF). È consentito trasferire questi poteri amministrativi a terzi (art. 94 cpv. 2 RFF). Questa disposizione deve essere integrata sotto diversi aspetti:
L'art. 94 cpv. 1 RFF contiene un elenco non esaustivo ("misure [...] quali") di misure amministrative che rientrano nelle competenze dell'ufficio di esecuzione (o del terzo autorizzato) una volta disposto il blocco degli interessi. Tuttavia, i poteri amministrativi sono limitati: in linea di principio, includono solo misure di sicurezza urgenti. All'ufficio esecuzioni (o al terzo autorizzato) vengono concessi poteri amministrativi completi solo dopo la presentazione della domanda di realizzazione (art. 154 LEF) (art. 101 RFF; si veda anche l'art. 17 f. RFF).
L'ufficio esecuzioni può trasferire i poteri amministrativi a un terzo che risulti più idoneo (ad esempio, l'amministrazione immobiliare; art. 94 cpv. 2 RFF). È consentito anche il trasferimento al debitore perseguito. Il Tribunale federale classifica il trasferimento di poteri amministrativi come un mandato o un contratto sui generis; in entrambi i casi si applicano gli articoli 394 e seguenti del CO. Il rapporto tra l'ufficio di esecuzione e i terzi è di diritto pubblico.
Se l'ufficio esecuzioni (o il terzo autorizzato) eccede i suoi poteri ai sensi dell'art. 94 RFF, l'azione amministrativa corrispondente può essere contestata con un ricorso ai sensi dell'art. 17 LEF. La responsabilità è disciplinata dall'art. 5 LEF e non dal diritto civile.
Affinché l'ufficio esecuzioni possa avvalersi dei suoi poteri amministrativi, il bene pignorato deve essere affittato/locato o comunque rientrare nell'ambito di applicazione dell'art. 152 cpv. 2 LEF (N. 25).
Il debitore deve presentare la richiesta di realizzazione entro i termini di legge, altrimenti l'esecuzione forzata decade (art. 154 cpv. 2 LEF). I poteri amministrativi dell'ufficio di esecuzione (o del terzo autorizzato) si estinguono con l'estinzione del procedimento esecutivo.
F. Domande individuali
1. Pagamento in acconto
42 In primo luogo, i redditi da locazione/locazione devono essere utilizzati per coprire le spese amministrative e i costi di amministrazione, nonché gli eventuali pagamenti degli alimenti al debitore e alla sua famiglia (art. 103 cpv. 2 LEF) (art. 94 cpv. 1 LEF). Inoltre, il creditore ipotecario può chiedere all'ufficio esecuzioni - anche prima della presentazione della domanda di realizzazione - di effettuare i cosiddetti pagamenti intermedi con gli affitti/interessi di locazione ricevuti. Tuttavia, l'esattore deve essere in grado di dimostrare che il credito da eseguire è stato riconosciuto o stabilito legalmente (art. 95 cpv. 1 RFF). Eventuali proposte e difese legali ai sensi dell'art. 92 cpv. 2 RFF devono essere eliminate dall'esattore prima di effettuare il pagamento (per la procedura, si veda il n. 36). È necessario chiarire due aspetti:
Gli ipotecari non esecutori non hanno diritto a pagamenti intermedi (cfr. art. 95 cpv. 1 RFF).
Un pagamento in acconto è escluso se l'esattore non è in grado di dimostrare l'esistenza di un credito riconosciuto dal debitore o legalmente stabilito; l'ufficio esecuzioni non ha alcun potere discrezionale. Il consenso del debitore (da solo) al pagamento dell'acconto non è sufficiente. La situazione è diversa se il debitore riconosce il credito per l'importo dell'affitto/interessi di locazione percepiti; ai sensi dell'art. 95 cpv. 2 RFF, il riconoscimento dà diritto al debitore di effettuare un pagamento intermedio.
43 Se ci sono più ipotecari (per lo stesso immobile), il pagamento in acconto è consentito solo in due casi: O è necessario il consenso di tutti i creditori o deve essere redatto un elenco dei crediti ai sensi dell'art. 157 cpv. 3 LEF e l'elenco dei privilegi deve essere pubblicato in anticipo (art. 95 cpv. 2 RFF).
44 Nel caso di crediti minori, il pagamento intermedio consente al creditore ipotecario di essere soddisfatto senza dover realizzare l'immobile. Durante il periodo di realizzazione di due anni (art. 154 cpv. 2 RFF), il creditore ipotecario può lasciare che il congelamento degli interessi continui senza presentare una richiesta di realizzazione; durante questo periodo, il credito del creditore ipotecario viene gradualmente rimborsato dai pagamenti intermedi (cfr. n. 37 per l'insieme).
45 Se il titolare del pegno viene dichiarato fallito, si deve osservare l'art. 96 RFF.
2. Più creditori
46 Se più creditori presentano un'istanza di esecuzione con richiesta di proroga del pegno, il diritto di preferenza sui crediti per canoni di locazione/interessi si basa sul rispettivo ordine di priorità dei loro pegni (art. 114 cpv. 2 RFF; cfr. artt. 813 e segg. CC). Ciò vale senza limitazioni solo dopo la presentazione della domanda di realizzo - prima di allora la situazione giuridica è diversa: in questo caso, il fattore decisivo è se il rispettivo creditore ipotecario ha richiesto l'estensione del pegno (cfr. Art. 114 cpv. 1 RFF e Art. 806 CC). In particolare, ciò significa quanto segue: In primo luogo, il primo ipotecario ha diritto ai canoni di locazione/interessi di leasing scaduti - fino al momento in cui un ipotecario di grado superiore richiede la proroga del pegno. Da quel momento in poi, i nuovi canoni di locazione/interessi di leasing matureranno a favore del creditore ipotecario più anziano, finché nessun altro creditore ipotecario con un grado (ancora) migliore richiederà l'estensione del pegno.
3. Controversie sulla titolarità dei diritti di locazione/interessi locativi
47 Il creditore (debitore in possesso o terzo creditore) può avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 92 cpv. 2 RFF per sostenere che il pegno non si estende affatto o solo a una parte dei canoni di locazione/locazione (cfr. N. 35). L'affittuario/locatario e altri terzi non hanno diritto a questa difesa. Tuttavia, possono ricorrere alla procedura di opposizione (art. 106 e segg. LEF) se non sono d'accordo con l'estensione del vincolo ai canoni di locazione. In particolare, possono sorgere controversie sul diritto agli interessi in relazione all'art. 806 cpv. 3 CC. È necessario aggiungere quanto segue:
Se l'affittuario/locatario (o un altro terzo richiedente) contesta che il pegno si estenda ai canoni di locazione/interessi, l'ufficio esecuzioni deve avviare una procedura di opposizione. L'ufficio esecuzioni decide quindi, a sua discrezione, chi è nella posizione migliore per decidere se i presunti crediti sono giustificati; a seconda di ciò, fissa un termine per la presentazione dell'opposizione da parte dell'inquilino/locatario (o di un altro terzo richiedente), dell'ipotecario, del proprietario dell'immobile o del debitore.
Contrariamente a quanto sostenuto da una parte della dottrina, la controversia sui crediti da locazione/locazione deve essere trattata nel procedimento di opposizione anche se l'ipotecario ha presentato la domanda di realizzazione (cfr. art. 106 cpv. 2 LEF).
Finché il tribunale competente non ha preso una decisione nel procedimento di opposizione, il blocco degli interessi continua (cfr. art. 93 cpv. 3 e 4 RFF). Il debitore di interessi è quindi ancora obbligato a effettuare il pagamento all'ufficio di esecuzione, altrimenti rischia di dover pagare gli interessi una seconda volta.
4. Caso di doppio pagamento
48 Se il debitore di interessi (locatario/locatore) continua a pagare gli interessi al creditore di interessi (locatore/locatore) nonostante il blocco degli interessi, c'è il rischio che il debitore di interessi debba effettuare un ulteriore pagamento all'ufficio esecuzioni (vedi N. 39). Se si verifica questo doppio pagamento, si pone la questione se il debitore di interessi abbia un diritto di rimborso nei confronti del creditore di interessi. Secondo l'opinione qui espressa, la risposta è affermativa: il debitore di interessi ha generalmente un diritto di arricchimento nei confronti del creditore di interessi (art. 62 e segg. CO). Tuttavia, va notato che il debitore di interessi si assume il rischio di riscossione a causa del doppio pagamento e potrebbe non essere in grado di far valere il proprio diritto di arricchimento nei confronti del creditore di interessi.
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