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Commentaire
Art. 152 LP

Un commentaire de Ramin Paydar

Edité par Bruno Pasquier / Michel Heinzmann

defriten

I. Aperçu

1 L'art. 152 LP rĂšgle deux choses :

  • AprĂšs rĂ©ception de la rĂ©quisition de poursuite, l'office des poursuites dĂ©livre sans retard inutile le commandement de payer (art. 69 al. 1 et art. 152 al. 1 LP) afin de le notifier au dĂ©biteur poursuivi et aux Ă©ventuels co-poursuivants (art. 153 LP ; cf. aussi art. 71 al. 1 LP). Le contenu du commandement de payer est dĂ©terminĂ© en premier lieu par l'art. 69 al. 2 LP ; l'art. 152 al. 1 LP prĂ©voit quelques particularitĂ©s pour la poursuite en rĂ©alisation de gage (cf. la note marginale ; n. 2 ss).

  • S'il existe des contrats de location ou de bail Ă  ferme sur l'immeuble mis en gage, le crĂ©ancier gagiste poursuivant peut demander ce que l'on appelle un blocage des loyers/fermages ; les locataires/fermiers doivent en ĂȘtre informĂ©s (art. 152 al. 2 LP ; n. 23 ss).

II. Contenu du commandement de payer (al. 1)

A. Remarques préliminaires

2 L'art. 69 al. 2 et l'art. 152 al. 1 LP rÚglent le contenu du commandement de payer. Tout d'abord, le commandement de payer doit reprendre les indications de la réquisition de poursuite (art. 69 al. 2 ch. 1 LP) : L'art. 67 et l'art. 151 al. 1 LP indiquent au créancier gagiste poursuivant les indications qu'il doit mentionner dans la réquisition (pour plus de détails, voir OK-Paydar, art. 151 LP, n. 21 ss) ; le poursuivant doit notamment indiquer l'objet du gage (voir n. 5 s.) et les personnes impliquées (créancier gagiste poursuivant, débiteur poursuivi et éventuels tiers propriétaires du gage). En outre, le commandement de payer doit contenir une sommation selon laquelle le débiteur poursuivi doit, dans un délai déterminé, désintéresser la partie poursuivante pour la créance et les frais de poursuite (art. 69 al. 2 ch. 2 LP) ; en dérogation à la procédure d'introduction ordinaire, la loi fixe des délais de paiement plus longs pour la poursuite en réalisation de gage (art. 152 al. 1 ch. 1 LP ; à ce sujet, n. 7 ss.). Le commandement de payer doit en outre indiquer que la personne poursuivie peut former opposition dans les dix jours suivant la notification du commandement de payer (art. 69 al. 2 ch. 3 LP). Enfin, le commandement de payer doit contenir la menace que l'objet du gage sera réalisé si l'exploitant ne donne pas suite au commandement de payer ou ne forme pas opposition (art. 152 al. 1 ch. 2 LP ; à ce sujet, n. 16 s.).

3 La personne poursuivie peut se plaindre des défauts du contenu du commandement de payer au moyen d'un recours selon l'art. 17 LP. Dans des cas exceptionnels, un vice peut entraßner la nullité du commandement de payer.

4 Pour le commandement de payer, il convient d'utiliser le modÚle de formulaire n° 3a (réalisation du gage mobilier) ou 3b (réalisation du gage immobilier).

B. Objet du gage

5 Le créancier gagiste poursuivant doit désigner le plus précisément possible l'objet du gage dans sa réquisition de poursuite (cf. OK-Paydar, art. 151 LP n. 24), afin que l'office des poursuites puisse reprendre ces indications dans le commandement de payer. Si le commandement de payer ne contient pas d'indications sur l'objet du gage, sa réalisation ultérieure n'est pas autorisée.

6 L'existence matérielle du droit de gage allégué n'est en principe pas examinée par l'office des poursuites (pour plus de détails, voir OK-Paydar, art. 151 LP, n. 25).

C. Délais de paiement (al. 1, ch. 1)

1. Remarques préliminaires

7 Dans la procédure de poursuite ordinaire, le délai de paiement à fixer est de vingt jours (art. 69 al. 2 ch. 2 LP). Dans la poursuite en réalisation de gage, la loi prévoit des délais de paiement plus longs (art. 151 al. 1 ch. 1 LP) :

  • un mois en rĂ©alisation de gage mobilier (cf. art. 37 al. 2 LP)

  • six mois en rĂ©alisation de gages immobiliers (cf. art. 37 al. 1 LP).

8 Les délais de paiement plus longs dans la poursuite en réalisation de gage sont justifiés par le fait que la période entre la notification du commandement de payer et le stade de la réalisation est raccourcie (le stade de la saisie est supprimé dans la procédure de réalisation du gage). Le débiteur doit également disposer de suffisamment de temps dans la poursuite en réalisation de gage pour rembourser la créance du créancier poursuivant et éviter ainsi la réalisation de l'objet du gage. En conséquence, la partie poursuivante ne peut pas entreprendre d'autres actes de poursuite avant l'expiration du délai de paiement (délai de réflexion). En d'autres termes, le dépÎt d'une réquisition de vente n'est admissible qu'aprÚs l'expiration du délai (cf. art. 154 al. 1 LP ; voir aussi N. 14).

2. Début du délai

9 La notification du commandement de payer déclenche le délai de paiement (cf. aussi art. 154 al. 1 LP). Le début du délai est généralement déterminé par l'art. 142 al. 1 et 2 CPC (art. 31 LP). Comme il s'agit ici de délais d'un mois, seul l'art. 142 al. 2 CPC s'applique - du moins selon l'opinion défendue ici (voir en détail N. 10) ; le délai commence donc en principe à courir le jour de la notification du commandement de payer. Il convient d'ajouter ce qui suit :

  • Selon la jurisprudence du Tribunal fĂ©dĂ©ral, la notification du commandement de payer est un acte de poursuite au sens de l'art. 56 LP. C'est pourquoi la notification pendant le dĂ©lai de grĂące (ou dĂ©lai de blocage ; voir Ă  ce sujet l'Ă©numĂ©ration de l'art. 56 LP) ne dĂ©ploie des effets juridiques (efficacitĂ© diffĂ©rĂ©e) que le premier jour aprĂšs l'expiration de ce dĂ©lai ; selon l'opinion dĂ©fendue ici, le dĂ©lai commence donc Ă  courir le premier jour aprĂšs l'expiration du dĂ©lai de grĂące (art. 142 al. 2 CPC ; ex. : notification du commandement de payer le dimanche - efficacitĂ© de la notification et dĂ©but du dĂ©lai le lundi). Ce qui prĂ©cĂšde ne s'applique pas aux cas rĂ©gis par l'art. 57 LP (l'exploitant est au service militaire, dans la protection civile ou dans le service civil) et dans certaines constellations de l'art. 59 LP ; dans ces cas, les actes de poursuite pendant la suspension sont nuls. Dans la mesure oĂč la suspension de droit a dĂ©jĂ  durĂ© trois mois, le commandement de payer doit tout de mĂȘme ĂȘtre notifiĂ© en cas de rĂ©alisation du gage immobilier (art. 57b al. 2 LP), c'est-Ă -dire que le dĂ©lai peut commencer Ă  courir dans ces cas pendant la suspension de droit.

  • Si, contrairement Ă  l'opinion dĂ©fendue ici, une application cumulĂ©e de l'art. 142 al. 1 et 2 CPC devait ĂȘtre admise - comme le dĂ©fend une partie de la doctrine (voir N. 10), non seulement les dĂ©lais journaliers, mais aussi les dĂ©lais mensuels commenceraient Ă  courir le lendemain de la notification du commandement de payer (ex. : notification le 15 fĂ©vrier 2023 - dĂ©but du dĂ©lai le 16 fĂ©vrier 2023). Le dĂ©lai commence Ă  courir le jour suivant la notification, mĂȘme si ce jour (le premier jour du dĂ©lai ou le jour suivant la notification) est un samedi, un dimanche ou un jour fĂ©riĂ© reconnu par l'État. Pour la notification un dimanche ou un jour fĂ©riĂ© reconnu par l'Etat (Ă  l'exception des samedis qui ne sont pas couverts par l'art. 56 ch. 1 LP) ou pendant d'autres dĂ©lais de grĂące, ce qui a Ă©tĂ© dit dans le lemme prĂ©cĂ©dent s'applique : pour autant que l'acte de poursuite ne soit pas nul, la notification pendant le dĂ©lai de grĂące ne dĂ©ploie d'effets juridiques que le lendemain de son expiration ; par consĂ©quent, le dĂ©lai commence Ă  courir - selon cette partie de la doctrine - le deuxiĂšme jour aprĂšs l'expiration du dĂ©lai de grĂące (art. 142 al. 1 CPC ; ex. : notification du commandement de payer le dimanche - effet de la notification le lundi - dĂ©but du dĂ©lai le mardi).

  • Dans la mesure oĂč il y a une notification ultĂ©rieure Ă  un tiers propriĂ©taire de gage ou - dans le cas d'un logement familial/commun - Ă  un conjoint/partenaire enregistrĂ©, la notification du dernier commandement de payer est dĂ©terminante pour le dĂ©but du dĂ©lai (cf. art. 98 al. 1 et art. 100 al. 1 ORFI ; cf. OK-Paydar, art. 151 LP n. 35).

3. Fin du délai

10 Les dĂ©lais de paiement selon l'art. 152 al. 1 ch. 1 LP sont conçus comme des dĂ©lais mensuels (un mois ou six mois). Par consĂ©quent, le dĂ©lai prend fin le dernier mois, le jour qui porte le mĂȘme chiffre que le jour oĂč le dĂ©lai a commencĂ© Ă  courir (art. 142 al. 2 CPC et art. 31 LP ; cf. aussi N. 9). Cela nĂ©cessite la clarification suivante :

  • Le calcul des dĂ©lais d'un mois est controversĂ© dans la doctrine et - dans le contexte de l'art. 142 CPC - n'a pas (encore) Ă©tĂ© clarifiĂ© de maniĂšre dĂ©finitive par la plus haute instance judiciaire. D'un cĂŽtĂ©, le libellĂ© de l'art. 142 al. 1 et 2 CPC suggĂšre un cumul de ces alinĂ©as : si la notification du commandement de payer (dans la rĂ©alisation du gage mobilier) a lieu par exemple le 15 fĂ©vrier 2023, le dĂ©lai d'un mois commence Ă  courir le 16. Si le dĂ©lai commence Ă  courir le 16 fĂ©vrier 2023 (al. 1 ; "les dĂ©lais [...] commencent Ă  courir le jour suivant"), il se termine le 16 mars 2023 Ă  24 heures (al. 2 ; "il [le dĂ©lai] prend fin, au cours du dernier mois, le jour qui porte le mĂȘme chiffre que le jour oĂč le dĂ©lai a commencĂ© Ă  courir"). D'un autre cĂŽtĂ©, la systĂ©matique indique une autre direction : en droit suisse, le dernier jour du dĂ©lai mensuel porte gĂ©nĂ©ralement le mĂȘme chiffre que le jour de l'Ă©vĂ©nement dĂ©clencheur du dĂ©lai (c'est le cas, par exemple, de l'art. 77, al. 1, ch. 3, CO, de l'art. 31 CP, de l'art. 45 LTF et de l'art. 38 LPGA) ; ainsi, dans l'exemple ci-dessus, le dĂ©lai expirerait dĂ©jĂ  le 15 mars 2023 Ă  24 heures. Ce calcul du dĂ©lai est Ă©galement conforme Ă  la Convention europĂ©enne sur la computation des dĂ©lais (RS 0.221.122.3) et est Ă©tayĂ© par l'Ă©lĂ©ment d'interprĂ©tation tĂ©lĂ©ologique : Une application cumulĂ©e de l'art. 142 al. 1 et 2 CPC conduirait Ă  une prolongation d'un jour du dĂ©lai d'un mois, ce qui ne correspond pas au sens et au but de cette norme. Les rĂšgles de calcul de l'art. 142 CPC, tant Ă  l'al. 1 qu'Ă  l'al. 2, ont pour seul objectif de ne compter que les jours entiĂšrement disponibles dans les dĂ©lais ; un cumul conduirait donc Ă  un privilĂšge contraire Ă  l'objectif pour les dĂ©lais mensuels - par rapport aux dĂ©lais dĂ©terminĂ©s en jours. En l'absence d'indications contraires dans l'historique, il convient, selon le point de vue dĂ©fendu ici, de rejeter le cumul ; dans l'exemple ci-dessus, le dĂ©lai prend donc fin Ă  juste titre le 15 (et non le 16) mars 2023 Ă  24 heures.

  • Si le dernier jour d'un dĂ©lai tombe un samedi, un dimanche ou un jour fĂ©riĂ© reconnu par l'Etat, le dĂ©lai prend fin le jour ouvrable suivant (art. 142 al. 3 CPC). Cela ne vaut toutefois que si la fin du dĂ©lai ne tombe pas en mĂȘme temps pendant les vacances de la poursuite ou la suspension du droit (voir lemme suivant). Par souci d'exhaustivitĂ©, il convient de prĂ©ciser que les pĂ©riodes de fermeture au sens de l'art. 56, ch. 1 LP (notamment les dimanches et les jours fĂ©riĂ©s reconnus par l'Etat) ne sont pas comprises dans le champ d'application de l'art. 63 LP ; ainsi, le dĂ©lai n'est pas prolongĂ© de trois jours si le dĂ©lai prend fin un samedi, un dimanche ou un jour fĂ©riĂ© reconnu par l'Etat.

  • Si la fin du dĂ©lai tombe pendant les vacances de la poursuite ou la suspension du droit, le dĂ©lai est prolongĂ© jusqu'au troisiĂšme jour suivant la fin de ces vacances ; le samedi, le dimanche et les jours fĂ©riĂ©s reconnus par l'Etat ne sont pas pris en compte dans le calcul du dĂ©lai (art. 63 LP). En d'autres termes, le dĂ©lai est prolongĂ© "jusqu'Ă  la fin du troisiĂšme jour ouvrable". Si le dernier jour des vacances de la poursuite ou de la suspension du droit est un samedi, un dimanche ou un jour fĂ©riĂ© reconnu par l'Etat, il n'y a pas d'application cumulative de l'art. 63 LP et de l'art. 142 al. 3 CPC (cf. ci-dessus). Par consĂ©quent, les vacances de la poursuite et la suspension du droit peuvent Ă©galement prendre fin un samedi, un dimanche ou un jour fĂ©riĂ© reconnu par l'Etat, ce qui a pour consĂ©quence que le dĂ©lai supplĂ©mentaire court Ă  partir du premier jour ouvrable suivant. Exemple : si les vacances de la poursuite se terminent le samedi, le dĂ©lai supplĂ©mentaire court Ă  partir du lundi (et non du mardi) et se termine le mercredi.

4. Respect du délai

11 Le respect des dĂ©lais est rĂ©gi par l'art. 143 CPC (art. 31 LP). Ainsi, le dĂ©biteur poursuivi doit payer le montant rĂ©clamĂ© (y compris les frais de poursuite ; art. 68 LP) au plus tard le dernier jour du dĂ©lai (jusqu'Ă  24h00) afin de respecter le dĂ©lai de paiement. En cas de paiement bancaire, le dernier jour du dĂ©lai doit ĂȘtre dĂ©bitĂ© du compte pour que le dĂ©lai soit respectĂ© (cf. art. 143 al. 3 CPC). Il convient d'ajouter deux choses :

  • Le dĂ©biteur peut verser le montant exigĂ© (y compris les frais de poursuite) au crĂ©ancier ou Ă  l'office des poursuites pour le compte du crĂ©ancier (art. 12 al. 1 LP) et ainsi Ă©teindre la crĂ©ance. Ce n'est que dans cette derniĂšre variante que le paiement entraĂźne l'extinction immĂ©diate de la poursuite (art. 12 al. 2 LP) ; en revanche, en cas de paiement Ă  la crĂ©anciĂšre, le dĂ©biteur doit, en cas de litige, demander au juge l'annulation de la poursuite conformĂ©ment aux art. 85/85a LP. En cas de paiement Ă  l'office des poursuites, un Ă©molument est dĂ» (art. 19 OEmol LP), qui fait partie intĂ©grante des frais de poursuite et doit donc ĂȘtre supportĂ© par le dĂ©biteur (art. 68 LP).

  • Si le dĂ©biteur ne paie pas avant l'expiration du dĂ©lai de paiement, cela n'a pas de consĂ©quences immĂ©diates pour lui. Ainsi, il peut continuer Ă  rembourser ses dettes aprĂšs l'expiration du dĂ©lai de paiement et provoquer l'extinction (art. 12 al. 2 LP) ou l'annulation (art. 85 et 85a LP) de la procĂ©dure de poursuite. Il convient toutefois de tenir compte des points suivants : Les dĂ©lais de paiement (art. 152 al. 1 ch. 1 LP) correspondent aux dĂ©lais minimaux pour la rĂ©alisation (art. 154 LP ; la suspension des dĂ©lais qui y est prĂ©vue ne s'applique pas aux dĂ©lais minimaux). Par consĂ©quent, si le commandement de payer est entrĂ© en force, le crĂ©ancier peut dĂ©poser la rĂ©quisition de vente dĂšs que le dĂ©lai de paiement ou le dĂ©lai minimal pour la rĂ©alisation est Ă©coulĂ©. AprĂšs l'expiration du dĂ©lai, il n'y a donc qu'un laps de temps trĂšs court pour empĂȘcher la rĂ©alisation de l'objet mis en gage.

5. Obligation de respecter le délai

12 Le dĂ©lai de paiement ou le dĂ©lai minimal (art. 154 ou art. 152 al. 1 ch. 1 LP ; cf. sur l'interaction entre ces deux dĂ©lais n. 11) sert uniquement les intĂ©rĂȘts du dĂ©biteur poursuivi. Par consĂ©quent, le dĂ©biteur - contrairement au crĂ©ancier poursuivant (cf. ci-aprĂšs) - n'est pas liĂ© par ces dĂ©lais (cf. art. 33 al. 3 LP). Dans la mesure oĂč le dĂ©biteur est Ă©galement propriĂ©taire du gage, il peut demander la rĂ©alisation avant l'expiration du dĂ©lai de paiement ou du dĂ©lai minimal (art. 124 al. 1 en relation avec l'art. 156 al. 1 LP) ; en cas de rĂ©alisation du gage immobilier, cela est Ă©galement possible, mais il faut (en plus) l'accord exprĂšs de tous les crĂ©anciers saisissants et hypothĂ©caires (art. 133 al. 2 en relation avec l'art. 156 al. 1 LP).

13 Les tiers propriétaires de gage et les conjoints/partenaires enregistrés ont la possibilité, en cas de notification ultérieure (au sens de l'art. 100 al. 1 ORFI), de renoncer au respect du délai de paiement ou du délai minimal de réalisation.

14 En revanche, le crĂ©ancier poursuivant est tenu de respecter le dĂ©lai de paiement ou le dĂ©lai minimal de la rĂ©alisation. Il n'est donc pas autorisĂ© Ă  dĂ©poser une demande de rĂ©alisation avant l'expiration du dĂ©lai. S'il dĂ©pose tout de mĂȘme la rĂ©quisition avant l'expiration du dĂ©lai, l'office des poursuites la retourne avec la remarque "prĂ©maturĂ©e, recevable seulement le ..." (art. 9 al. 2 ORAF). Font exception les rĂ©quisitions de vente qui parviennent Ă  l'office des poursuites avec deux jours d'avance au maximum : L'office des poursuites les accepte, mais la date de rĂ©ception est celle Ă  partir de laquelle la requĂȘte est recevable (art. 9 al. 3 ORAF). Si l'office des poursuites donne suite Ă  une rĂ©quisition de vente dĂ©posĂ©e trop tĂŽt, la personne poursuivie a la possibilitĂ© de dĂ©poser une plainte conformĂ©ment Ă  l'art. 17 LP (pas de nullitĂ©). En ne dĂ©posant pas de plainte, le dĂ©biteur poursuivi renonce au respect des dĂ©lais.

15 Le dĂ©lai de paiement ou le dĂ©lai minimal de rĂ©alisation sont des dĂ©lais de rĂ©flexion qui ne peuvent ĂȘtre ni prolongĂ©s ni rĂ©tablis (cf. art. 33 LP).

D. Menace de réalisation du gage (al. 1, ch. 2)

16 Le dĂ©biteur poursuivi doit ĂȘtre menacĂ© dans le commandement de payer de la rĂ©alisation de l'objet du gage s'il ne donne pas suite au commandement de payer ou ne forme pas opposition (en raison du systĂšme, l'art. 69 al. 2 ch. 4 LP contient une autre rĂ©glementation pour la procĂ©dure de poursuite ordinaire). Par consĂ©quent, dĂšs que le crĂ©ancier poursuivant a obtenu un commandement de payer exĂ©cutoire dans une procĂ©dure de poursuite pour dettes en cours et qu'il respecte les dĂ©lais minimaux et maximaux prĂ©vus Ă  l'art. 154 LP, il peut dĂ©poser la rĂ©quisition de vente.

17 Par conséquent, l'exploitant peut éviter la réalisation en satisfaisant le créancier (en payant la créance de la poursuite ; cf. n. 11) ou en formant opposition dans le délai imparti (art. 74 LP). Il convient d'ajouter ce qui suit à ce dernier point :

  • Dans la poursuite en rĂ©alisation de gage, l'opposition peut porter non seulement sur "l'existence, l'Ă©tendue ou l'exigibilitĂ© de la crĂ©ance, mais aussi sur l'existence du droit de gage". Si rien d'autre n'est mentionnĂ© dans l'opposition, celle-ci porte Ă  la fois sur la crĂ©ance et sur le droit de gage (cumulativement). Pour la rĂ©alisation du gage immobilier, cette rĂšgle figure expressĂ©ment Ă  l'art. 85 al. 1 ORFI. Une telle disposition fait dĂ©faut en matiĂšre de rĂ©alisation de gage mobilier. En raison de la similitude des intĂ©rĂȘts en jeu, il se justifie toutefois d'appliquer l'art. 85 al. 1 LAC par analogie Ă  la rĂ©alisation du gage mobilier ; l'art. 74 al. 2 LP contient une idĂ©e similaire, raison pour laquelle on parvient au mĂȘme rĂ©sultat en appliquant cette norme (par analogie). Si une application par analogie devait ĂȘtre rejetĂ©e, il existe Ă  mon avis une prĂ©somption naturelle/de fait selon laquelle l'opposition se rapporte Ă  la crĂ©ance et au droit de gage.

  • Si la personne poursuivie veut contester soit uniquement le droit de gage, soit la crĂ©ance (alternative), elle doit le mentionner expressĂ©ment dans l'opposition (cf. art. 74 al. 2 LP).

  • Outre le dĂ©biteur poursuivi, les Ă©ventuels co-poursuivants peuvent Ă©galement former opposition (art. 153 al. 2 et 2bis LP).

E. Pour le créancier gagiste : mention de la restriction du droit de disposer (art. 90 ORFI)

18 Dans la poursuite par voie de saisie, il est interdit au dĂ©biteur, sous peine de sanctions pĂ©nales, de disposer des biens saisis sans l'autorisation de l'office des poursuites (art. 96 LP). Une telle disposition n'existe pas dans la poursuite en rĂ©alisation de gage. Par consĂ©quent, mĂȘme aprĂšs l'introduction de la poursuite en rĂ©alisation de gage, le propriĂ©taire du gage peut prendre des dispositions sans restriction sur l'objet du gage. Dans le cadre de la rĂ©alisation du gage immobilier, l'annotation d'une restriction du droit de disposer au registre foncier (art. 960 al. 1 ch. 1 CC) permet de remĂ©dier - du moins partiellement - Ă  cette situation : Ă  certaines conditions (cf. n. 20), le crĂ©ancier gagiste poursuivant peut exiger de l'office des poursuites qu'il requiĂšre une restriction du droit de disposer auprĂšs de l'office du registre foncier pour l'annotation (art. 90 al. 1 ORFI). L'office des poursuites doit attirer l'attention de la partie poursuivante sur cette possibilitĂ© dans le commandement de payer (art. 90 al. 2 ORFI). Cela nĂ©cessite une explication Ă  quatre Ă©gards :

19 (i) L'art. 90 ORFI rĂ©git la restriction facultative du droit de disposer. Il convient de la distinguer de la restriction obligatoire du droit de disposer prĂ©vue Ă  l'art. 97 ORFI. DĂšs que le poursuivant a dĂ©posĂ© la rĂ©quisition de vente, l'office des poursuites doit requĂ©rir d'office une restriction du droit de disposer au sens de l'art. 960 CC pour annotation au registre foncier (art. 97 al. 1 ORFI) - ceci sous rĂ©serve qu'il n'existe pas dĂ©jĂ  une annotation au sens de l'art. 90 ORFI (art. 97 al. 2 ORFI). La limitation facultative du droit de disposer intervient donc dans les cas oĂč la partie poursuivante souhaite dĂ©jĂ  limiter le droit de disposer avant l'expiration du dĂ©lai de paiement ou du dĂ©lai minimal de six mois (art. 152 al. 1 ch. 1 LP ; art. 154 al. 1 LP). Cela peut s'avĂ©rer nĂ©cessaire lorsque le propriĂ©taire du gage veut aliĂ©ner l'objet du gage pendant la procĂ©dure de poursuite en cours afin de faire traĂźner la procĂ©dure (cf. art. 88 et 100 ORFI ; Ă  ce sujet n. 21 et OK-Paydar, art. 151 LP n. 33 ss).

20 (ii) La partie poursuivante ne peut exiger l'annotation d'une restriction du droit de disposer que dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier ; la poursuite en réalisation de gage mobilier ne connaßt pas une telle protection. En outre, les conditions suivantes sont requises (alternative) :

  • Les (co)exploitants n'ont pas formĂ© d'opposition ou ils n'ont pas dĂ©posĂ© l'opposition dans les formes ou les dĂ©lais requis (art. 90 al. 1 ch. 1 ORFI).

  • L'opposition valablement formĂ©e a Ă©tĂ© dĂ©finitivement levĂ©e par jugement (procĂ©dure de mainlevĂ©e ou procĂ©dure ordinaire) ou par retrait (art. 90 al. 1 ch. 2 ORFI). Une mainlevĂ©e provisoire suffit Ă©galement ; il importe peu que le dĂ©lai de vingt jours pour l'action en dĂ©chĂ©ance soit encore en cours ou qu'une telle action soit dĂ©jĂ  pendante (art. 83 al. 2 LP). En d'autres termes, une mention peut ĂȘtre requise en cas de mainlevĂ©e provisoire, mĂȘme en l'absence d'un commandement de payer entrĂ© en force.

21 (iii) La restriction au droit de disposer est "rendue opposable Ă  tout droit acquis ultĂ©rieurement par l'annotation" (art. 960 al. 2 CC). Cela ne signifie toutefois pas que la restriction du droit de disposer annotĂ©e empĂȘche le propriĂ©taire de disposer de son immeuble (ceci contrairement au blocage du registre foncier) ; par consĂ©quent, l'annotation n'a pas non plus pour but de garantir le substrat de la responsabilitĂ©. En revanche, en cas de restriction du droit de disposer annotĂ©e, un tiers qui acquiert des droits sur l'immeuble gagĂ© doit accepter la poursuite de la procĂ©dure de poursuite. C'est un avantage pour la partie poursuivante dans la mesure oĂč - du point de vue temporel - une disposition sur l'immeuble gagĂ© pendant la procĂ©dure de poursuite en cours n'a pas d'effet. Cela mĂ©rite d'ĂȘtre expliquĂ© :

  • En principe, le tiers propriĂ©taire du gage est considĂ©rĂ© comme un co-exploitant. Le commandement de payer doit donc lui ĂȘtre notifiĂ©, contre lequel il peut faire opposition (art. 153 al. 2 let. a LP). Le fait que le rapport de gage de tiers existait dĂ©jĂ  avant l'introduction de la poursuite ou qu'il n'ait Ă©tĂ© Ă©tabli qu'ultĂ©rieurement ne joue en principe aucun rĂŽle (concernant l'exception ci-aprĂšs). Tant que l'office des poursuites n'a pas procĂ©dĂ© Ă  la rĂ©alisation (donc mĂȘme aprĂšs le dĂ©pĂŽt de la rĂ©quisition de vente), la notification du commandement de payer au tiers propriĂ©taire du gage peut ĂȘtre effectuĂ©e ultĂ©rieurement (cf. art. 88 al. 1 et art. 100 al. 1 LP ; Ă  ce sujet, OK-Paydar, art. 151 LP n. 33 ss). La notification ultĂ©rieure peut toutefois entraĂźner des retards importants : D'une part, le commandement de payer dĂ©livrĂ© ultĂ©rieurement doit Ă©galement entrer en force avant de pouvoir procĂ©der Ă  la rĂ©alisation. D'autre part, le dĂ©lai minimal de six mois (art. 154 al. 1 LP) ne commence Ă  courir qu'Ă  partir de la notification du dernier commandement de payer (art. 98 al. 1 ORFI).

  • Une notification ultĂ©rieure du commandement de payer n'est toutefois requise qu'en l'absence d'une restriction du droit de disposer inscrite (art. 88 al. 2 ORFI ; art. 100 al. 2 ORFI). Si un tiers acquiert l'objet du gage aprĂšs que la restriction du droit de disposer a Ă©tĂ© annotĂ©e au registre foncier, ce tiers ne doit pas ĂȘtre traitĂ© comme un co-exploitant. Le (nouveau) tiers propriĂ©taire du gage et - s'il s'agit d'un logement familial/commun - son conjoint/partenaire enregistrĂ© ne peuvent donc pas faire opposition et doivent accepter la continuation de la procĂ©dure de poursuite (cf. art. 960 al. 2 CC).

  • En revanche, en cas de crĂ©ation ultĂ©rieure d'un logement familial/d'un logement commun ("changement d'affectation"), la question de savoir si le conjoint/partenaire enregistrĂ© fait partie ou non des coexploitants en cas de restriction du droit de disposition annoncĂ©e est controversĂ©e. La solution mĂ©diane dĂ©fendue par Kren Kostkiewicz est convaincante : tant qu'une rĂ©quisition de vente n'a pas Ă©tĂ© dĂ©posĂ©e, il convient de tenir compte des Ă©ventuels "changements d'affectation" ; en d'autres termes, l'office des poursuites doit notifier ultĂ©rieurement un commandement de payer au conjoint/partenaire enregistrĂ©. Si un "changement d'affectation" intervient aprĂšs le dĂ©pĂŽt de la rĂ©quisition de vente, il n'est pas nĂ©cessaire de procĂ©der Ă  une notification ultĂ©rieure au conjoint/partenaire enregistrĂ©.

22 (iv) Les annotations qui contreviennent aux art. 90 ou 97 ORFI ne sont pas nulles, mais ne peuvent ĂȘtre attaquĂ©es que par un recours selon l'art. 17 LP.

III. Blocage des loyers/baux Ă  ferme (al. 2)

A. Aperçu

23 L'Ă©tendue de la garantie par gage (Ă  distinguer de l'Ă©tendue de la sĂ»retĂ© ; cf. OK-Paydar, art. 151 LP n. 6 s.) traite de la question de savoir quels objets/crĂ©ances constituent le substrat de la garantie et peuvent donc ĂȘtre rĂ©alisĂ©s en cas de dĂ©faut de paiement du dĂ©biteur. En ce qui concerne les gages immobiliers, l'Ă©tendue de la garantie est dĂ©terminĂ©e par les art. 805 f. CC : En premier lieu, le droit de gage immobilier comprend l'immeuble avec ses parties intĂ©grantes et ses accessoires (art. 805 al. 1 CC). Pour les immeubles louĂ©s/affermĂ©s (cf. n. 25), la garantie s'Ă©tend en outre Ă  la crĂ©ance de loyer/rente qui s'est accumulĂ©e "depuis l'ouverture de la poursuite en rĂ©alisation du gage immobilier ou depuis l'ouverture de la faillite du dĂ©biteur jusqu'Ă  la rĂ©alisation" (art. 806 al. 1 CC). Cela ne vaut toutefois pas sans conditions : le crĂ©ancier gagiste doit expressĂ©ment requĂ©rir l'extension de la garantie auprĂšs de l'office des poursuites (art. 152 al. 2, 1Ăšre partie de la LP ; n. 28) et verser une avance de frais (n. 30). Si les conditions sont remplies, l'office des poursuites informe les locataires/locataires (ou autres dĂ©biteurs d'intĂ©rĂȘts ; voir N. 25) de l'augmentation de la poursuite et leur ordonne de payer Ă  l'office des poursuites les loyers/loyers Ă©chus (c'est ce qu'on appelle le blocage des loyers/loyers ; art. 152 al. 2, 2e partie de la LP ; voir N. 39).

B. Champ d'application

24 (i) En dehors d'une faillite ou d'une procédure concordataire, le créancier gagiste peut uniquement demander, dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier (cf. art. 41 LP), que le droit de gage soit étendu aux créances de loyers/loyers. Il convient d'ajouter ce qui suit :

  • Dans la poursuite en rĂ©alisation de gage mobilier, l'extension de la garantie et le blocage des intĂ©rĂȘts ne sont en principe pas prĂ©vus (cf. art. 152 al. 2 LP, qui se rĂ©fĂšre aux immeubles). Ainsi, le droit de gage mobilier n'englobe de par la loi que les fruits naturels ; les fruits civils (notamment les loyers/loyers) ne tombent pas sous le coup de la garantie par gage (cf. art. 892 al. 2 CC). Il est toutefois permis d'Ă©tendre contractuellement la garantie par gage aux fruits civils ; il n'est pas clair si un blocage des intĂ©rĂȘts peut Ă©galement ĂȘtre ordonnĂ© dans ces cas. A mon avis, il n'y a pas de raisons qui excluraient d'emblĂ©e une application par analogie de l'art. 152 al. 2 LP dans la poursuite en rĂ©alisation de gage mobilier.

  • Si les parties ont constituĂ© un gage mobilier sur une cĂ©dule hypothĂ©caire (garantie dite indirecte), la poursuite en rĂ©alisation de gage mobilier doit en rĂšgle gĂ©nĂ©rale ĂȘtre introduite ; dans ce cas, il n'est pas possible d'ordonner un blocage des intĂ©rĂȘts (cf. ci-dessus). Les parties peuvent toutefois conclure un accord diffĂ©rent dans le contrat de gage (droit de confiscation et de rĂ©siliation), afin que le crĂ©ancier gagiste ait la possibilitĂ© d'engager directement une poursuite en rĂ©alisation de gage immobilier ; la voie est ainsi ouverte pour ordonner un blocage des intĂ©rĂȘts.

  • Dans la poursuite par voie de saisie, l'extension de la garantie par gage est exclue conformĂ©ment Ă  l'art. 806 CC. Il convient toutefois de noter que les loyers et fermages en cours sont considĂ©rĂ©s de par la loi comme saisis avec l'immeuble (cf. art. 102 LP ainsi que art. 14 et art. 15 al. 1 let. b ORFI) ; en revanche, tous les crĂ©anciers saisissants bĂ©nĂ©ficient dans ce cas des loyers et fermages Ă©chus.

25 (ii) L'art. 805 CC soumet les fruits naturels Ă  la garantie par gage ; l'art. 806 CC rĂšgle la mĂȘme chose pour les fruits civils. La loi mentionne expressĂ©ment les loyers et les fermages comme Ă©tant des fruits civils. En revanche, l'affirmation selon laquelle une extension n'est possible que dans la mesure oĂč il existe un contrat de bail Ă  loyer ou Ă  ferme est imprĂ©cise. Cela nĂ©cessite des explications Ă  plusieurs Ă©gards :

  • En premier lieu, l'extension de la garantie par gage concerne les loyers/loyers perçus par le propriĂ©taire du gage dans le cadre d'un contrat de location/bail Ă  ferme (art. 253 ss. et art. 275 ss. CO). Seuls les intĂ©rĂȘts Ă  payer effectivement sont couverts par la garantie par gage. La garantie s'Ă©tend mĂȘme aux crĂ©ances de loyer/bail Ă  ferme qui contreviennent aux dispositions lĂ©gales (p. ex. art. 269 ss. CO), tant que le locataire/fermier n'a pas obtenu une rĂ©duction (judiciaire) des intĂ©rĂȘts.

  • La rĂ©munĂ©ration versĂ©e pour l'octroi d'un droit de jouissance rĂ©el constitue Ă©galement des fruits civils au sens de l'art. 806 CC ; la garantie par gage peut donc Ă©galement ĂȘtre Ă©tendue Ă  ces revenus. Sont notamment concernĂ©s les revenus de l'usufruit (art. 745 ss CC), du droit d'habitation (art. 776 ss CC) et du droit de superficie (art. 779 ss CC ; rentes du droit de superficie). Les explications relatives aux loyers/baux Ă  ferme s'appliquent donc mutatis mutandis Ă©galement Ă  la rĂ©munĂ©ration des droits rĂ©els de jouissance (pour des raisons de lisibilitĂ©, nous renonçons Ă  une diffĂ©renciation terminologique dans la suite du texte).

  • Un prĂȘt Ă  usage selon les art. 305 ss. CO est par nature gratuit ; en consĂ©quence, une extension de la garantie par gage n'entre pas en ligne de compte. Le remboursement des frais dĂ» par l'emprunteur (art. 307 al. 1 CO) n'est pas un fruit civil au sens de l'art. 806 CC, raison pour laquelle une extension est exclue. Si le dĂ©biteur utilise lui-mĂȘme l'objet du gage, une extension n'est pas non plus possible.

  • Selon le Tribunal fĂ©dĂ©ral, les crĂ©ances du propriĂ©taire de l'hĂŽtel envers ses clients et les clients du restaurant ne sont pas soumises Ă  la garantie par gage. Il n'est pas certain que cela s'applique Ă©galement Ă  d'autres rapports juridiques mixtes. On peut tout de mĂȘme retenir qu'il sera en gĂ©nĂ©ral possible d'exclure la composante du loyer (cf. art. 93 al. 2 ORFI).

  • La situation n'est pas claire en ce qui concerne les sous-locations et les rapports avec des tiers : Selon l'opinion minoritaire, le droit de gage englobe Ă©galement les intĂ©rĂȘts de sous-location/sous-bail, le crĂ©ancier hypothĂ©caire ne pouvant nĂ©anmoins pas recourir deux fois au paiement des intĂ©rĂȘts ; le locataire/sous-bailleur "dont les revenus de sous-location sont saisis par le crĂ©ancier de son bailleur supĂ©rieur peut compenser une crĂ©ance en dommages-intĂ©rĂȘts correspondante avec sa dette de loyer" (mĂȘme rĂ©sultat pour le rapport de sous-bail). Une autre partie de la doctrine dĂ©fend l'opinion contraire et refuse l'extension aux loyers de sous-location/sous-location. Selon le Tribunal fĂ©dĂ©ral, les crĂ©ances du propriĂ©taire de l'hĂŽtel envers le gĂ©rant qui gĂšre l'hĂŽtel pour le compte du propriĂ©taire foncier (rapport de tiers) ne sont pas soumises Ă  la garantie par gage.

26 (iii) La garantie par gage ne concerne - d'un point de vue temporel - que les loyers courants (voir toutefois n. 29). Les loyers/loyers dus avant l'augmentation de la réalisation du gage immobilier ou aprÚs la réalisation (ou aprÚs la fin de la réalisation du gage ; cf. à ce sujet N. 37) ne sont pas couverts par le droit de gage (cf. art. 806 al. 1 CC).

27 (iv) D'un point de vue personnel, seul le créancier gagiste poursuivant a le privilÚge de demander l'extension de la garantie par gage. Un créancier hypothécaire non poursuivant n'en a pas le droit ; en conséquence, il n'a pas non plus droit à des acomptes (cf. art. 95 al. 1 ORFI ; cf. n. 42).

C. Conditions

28 Pour que la poursuite en réalisation de gage (cf. n. 24) aboutisse à une extension du droit de gage et finalement à un blocage du loyer/du fermage, il faut - outre l'existence de revenus de loyers/de fermages (ou d'autres fruits civils ; cf. n. 25) - deux choses :

29 (i) requĂȘte du crĂ©ancier gagiste poursuivant : le poursuivant doit demander expressĂ©ment l'extension du gage ; l'extension n'a pas lieu - dans la poursuite en rĂ©alisation de gage - de par la loi. Elle peut le faire dĂšs la rĂ©quisition de poursuite, mais il est Ă©galement admissible de requĂ©rir l'extension Ă  un moment ultĂ©rieur. Cela mĂ©rite d'ĂȘtre expliquĂ© :

  • Si la partie poursuivante requiert l'extension dans la rĂ©quisition de poursuite, les loyers/loyers Ă©chus Ă  partir de cette date sont soumis Ă  la garantie par gage (cf. art. 91 al. 1 ORFI ; cf. toutefois la remarque sous le 4e lemme concernant les intĂ©rĂȘts Ă©chus).

  • Si la partie poursuivante dĂ©pose la requĂȘte Ă  une date ultĂ©rieure, il n'y a pas d'effet rĂ©troactif. L'extension ne dĂ©ploie ses effets qu'Ă  partir du moment oĂč la partie poursuivante demande l'extension ; la garantie ne couvre donc que les loyers/loyers Ă©chus aprĂšs la date de la demande (cf. ci-dessus). Il est donc recommandĂ© Ă  la partie poursuivante de requĂ©rir l'extension suffisamment tĂŽt, dans le meilleur des cas en mĂȘme temps que la rĂ©quisition de poursuite.

  • Par la suite, le poursuivant ne peut demander l'extension que s'il n'y a pas renoncĂ© de maniĂšre irrĂ©vocable. Une renonciation peut ĂȘtre expresse ou tacite, l'absence de demande dans la rĂ©quisition de poursuite ne constituant pas Ă  elle seule une renonciation (irrĂ©vocable). En d'autres termes, la partie poursuivante a la possibilitĂ© de renoncer provisoirement Ă  l'extension. DĂšs que l'extension de la garantie a eu lieu, la partie poursuivante ne peut renoncer Ă  l'extension que pour les loyers/loyers Ă  venir.

  • La question se pose de savoir si la garantie peut Ă©galement ĂȘtre Ă©tendue aux loyers/loyers qui Ă©taient dĂ©jĂ  Ă©chus avant le dĂ©pĂŽt de la demande, mais qui n'ont pas encore Ă©tĂ© payĂ©s par le dĂ©biteur d'intĂ©rĂȘts - en retard - (loyers/loyers en retard). DĂŒrr est d'avis que la ratio legis de l'art. 91 al. 1 ORFI permettrait d'Ă©tendre la garantie par gage aux loyers/loyers Ă©chus. Le libellĂ© clair de l'art. 91 al. 1 ORFI s'y oppose toutefois, raison pour laquelle une extension aux loyers/baux Ă  loyer Ă©chus doit ĂȘtre rejetĂ©e.

  • On trouve sporadiquement dans la doctrine l'indication selon laquelle le droit de gage sur les loyers/loyers peut ĂȘtre exercĂ© de maniĂšre autonome dans la poursuite en rĂ©alisation de gage - c'est-Ă -dire sans rĂ©alisation de l'immeuble. Il ne faut pas comprendre par lĂ  qu'une rĂ©quisition de poursuite en rĂ©alisation de gage portant uniquement sur les loyers/loyers est recevable ; l'hypothĂšque lĂ©gale de crĂ©ance sur les loyers/loyers doit ĂȘtre invoquĂ©e conjointement avec le droit de gage immobilier sous-jacent dans le cadre d'une poursuite en rĂ©alisation de gage immobilier (ce que l'on appelle l'accessoriĂ©tĂ© ; cf. art. 806 al. 1 CC et n. 24). Par "indĂ©pendant", il faut entendre qu'il n'est pas nĂ©cessaire de rĂ©aliser l'immeuble grevĂ© pour que le crĂ©ancier gagiste poursuivant puisse se satisfaire des loyers/fermages perçus (cf. n. 37). Si les loyers encaissĂ©s (et/ou d'autres revenus) suffisent dĂ©jĂ  Ă  couvrir les crĂ©ances et les frais de poursuite, il n'est pas nĂ©cessaire de rĂ©aliser l'immeuble mis en gage ; cela est Ă©galement important en relation avec les acomptes selon l'art. 95 ORFI (cf. n. 42 ss, en particulier n. 44). Il convient de mentionner l'art. 111 al. 2 ORFI, selon lequel, mĂȘme en cas de rĂ©alisation infructueuse de l'immeuble, les revenus de la location/du bail sont attribuĂ©s au crĂ©ancier gagiste poursuivant.

30 (ii) Paiement de l'avance de frais : l'ancienne version de l'art. 91 al. 1 ORFI exigeait explicitement le paiement d'une avance de frais pour le blocage du loyer/bail à ferme. Une telle indication fait défaut dans la version actuelle de l'art. 91 al. 1 ORFI. Néanmoins, le versement d'une avance de frais constitue - selon le point de vue défendu ici - une condition préalable à la décision de blocage du loyer/bail à ferme. Cela découle de la rÚgle générale de l'art. 68 al. 1 LP : selon cette disposition, la partie poursuivante doit avancer les frais de poursuite ; si elle ne s'acquitte pas de cette obligation d'avance, l'office des poursuites peut provisoirement renoncer à l'acte de poursuite. Les frais de poursuite comprennent notamment les émoluments pour la constatation des baux à loyer et à ferme (art. 17 OEmol LP ; cf. n. 32) et pour la gestion des immeubles (art. 27 OEmol LP ; cf. n. 41).

D. Procédure

31 AprĂšs que le crĂ©ancier gagiste poursuivant a dĂ©posĂ© la requĂȘte d'extension et versĂ© l'avance de frais requise (cf. ci-dessus), diffĂ©rentes Ă©tapes de la procĂ©dure suivent :

32 (i) Constatation des contrats de location/bail : L'office des poursuites constate "dĂšs rĂ©ception de la rĂ©quisition de poursuite si des contrats de bail Ă  loyer ou Ă  ferme existent sur l'immeuble et, le cas Ă©chĂ©ant, lesquels" (art. 91 al. 1 ORFI). L'office des poursuites interroge Ă  cet effet le dĂ©biteur et/ou le tiers propriĂ©taire du gage ; tous deux sont tenus de fournir des renseignements sur les Ă©ventuels contrats de location/bail Ă  ferme, sous peine d'ĂȘtre punissables (art. 91 LP ; art. 323 s. CP). Si l'office des poursuites constate que l'immeuble gagĂ© est louĂ©/affermĂ© (ou qu'il existe une situation de fait comparable ; voir n. 25), la procĂ©dure se poursuit. Dans le cas contraire, les Ă©tapes suivantes de la procĂ©dure sont superflues - l'office des poursuites ne peut pas prononcer de blocage des intĂ©rĂȘts.

33 (ii) Avis au locataire/fermier (art. 152 al. 2 LP et art. 91 al. 1 LCR ; formulaire LCR n° 5, art. 7 LP) : l'office des poursuites informe ensuite immĂ©diatement le locataire/fermier de l'augmentation de la poursuite. Dans l'avis, il ordonne au locataire/fermier - en attirant son attention sur le risque de double paiement - de verser Ă  l'office des poursuites les loyers/loyers Ă©chus (blocage des loyers/loyers). Ce n'est qu'Ă  partir de cet avis que le blocage des intĂ©rĂȘts dĂ©ploie ses effets pour le locataire/fermier (art. 806 al. 2 CC) ; aprĂšs rĂ©ception de l'avis, ce dernier ne peut plus payer le bailleur/fermier (en gĂ©nĂ©ral le propriĂ©taire du gage) avec effet libĂ©ratoire (cf. N. 39 et N. 48). Il convient d'ajouter ce qui suit :

  • La compĂ©tence en matiĂšre d'avis incombe Ă  l'office des poursuites ; une communication purement privĂ©e (p. ex. par le crĂ©ancier gagiste) ne dĂ©ploie aucun effet de blocage.

  • Pour que l'office des poursuites puisse adresser l'avis au locataire/fermier ou ordonner le blocage des intĂ©rĂȘts, la procĂ©dure de poursuite doit ĂȘtre engagĂ©e au prĂ©alable - par la notification du commandement de payer Ă  la personne exploitĂ©e (art. 38 al. 2 LP). Un commandement de payer notifiĂ© pendant le dĂ©lai de grĂące (art. 56 LP) ne dĂ©ploie ses effets que le premier jour aprĂšs l'expiration du dĂ©lai de grĂące ; il faut donc attendre la fin du dĂ©lai de grĂące pour que l'office des poursuites puisse ordonner le blocage des intĂ©rĂȘts. Pour ordonner la suspension des intĂ©rĂȘts, il importe peu que celle-ci intervienne pendant les vacances de la poursuite (art. 56, ch. 2, LP) ou pendant une suspension de droit accordĂ©e au dĂ©biteur ou au propriĂ©taire du gage (art. 56, ch. 3, LP) - tant que l'office des poursuites notifie le commandement de payer avant le dĂ©but des vacances de la poursuite ou de la suspension de droit, l'office des poursuites doit prononcer la suspension des intĂ©rĂȘts (art. 91, al. 2, ORFI). Cette rĂ©glementation est parfois critiquĂ©e dans la doctrine : comme la suspension des intĂ©rĂȘts prĂ©suppose une notification prĂ©alable du commandement de payer, il peut parfois y avoir des retards considĂ©rables (vacances de la poursuite et suspension du droit) avant que la suspension des intĂ©rĂȘts ne dĂ©ploie ses effets. Pour des raisons comprĂ©hensibles, cette partie de la doctrine plaide donc pour qu'un blocage des intĂ©rĂȘts soit ordonnĂ© dĂšs le dĂ©pĂŽt de la rĂ©quisition de poursuite ; les Ă©ventuelles pĂ©riodes de grĂące n'auraient alors aucune influence sur le blocage des intĂ©rĂȘts. De cette maniĂšre, on parvient Ă  rĂ©aliser au mieux le but de la suspension des intĂ©rĂȘts, Ă  savoir la garantie provisoire des loyers/baux Ă  ferme.

  • La saisie d'un immeuble porte notamment sur les loyers/baux Ă  ferme en cours (art. 102 al. 1 LP ; art. 14 al. 1 ORFI). C'est pourquoi l'office des poursuites doit Ă©galement informer le locataire/fermier dans la poursuite par voie de saisie "qu'Ă  l'avenir, ils ne pourront valablement payer les loyers (fermages) qu'Ă  l'office des poursuites" (art. 15 al. 1 let. b LAC ; cf. art. 102 al. 2 LP). Dans ce cas, il n'est pas nĂ©cessaire d'adresser un avis supplĂ©mentaire au locataire/fermier dans une poursuite en rĂ©alisation de gage ultĂ©rieure (art. 91 al. 2, 2e phrase, 1re partie de l'ORFI). Il en va de mĂȘme si une nouvelle rĂ©quisition de poursuite en rĂ©alisation de gage est dĂ©posĂ©e ou si l'immeuble est saisi (art. 91 al. 2, 2e phrase, 2e partie de l'ORFI).

34 (iii) Avis au propriĂ©taire du gage (art. 92 al. 1 ORFI ; formulaire ORFI n° 6, art. 8 LP) : en mĂȘme temps que l'avis au locataire/fermier (n. 33), l'office des poursuites informe le propriĂ©taire du gage (dĂ©biteur ou tiers propriĂ©taire) de l'extension de la garantie par gage. L'office des poursuites attire l'attention du propriĂ©taire du gage sur le fait qu'il lui est interdit, sous peine de sanctions pĂ©nales (art. 292 CP), de recevoir des paiements d'intĂ©rĂȘts ou de conclure des actes juridiques Ă  leur sujet.

35 (iv) Exception du propriétaire du gage : Le propriétaire du gage (débiteur ou tiers propriétaire) peut, dans les dix jours à compter de la notification de l'avis (art. 92 al. 1 ORFI ; n. 34), soulever une exception auprÚs de l'office des poursuites. Par celle-ci, il peut faire valoir que le droit de gage ne porte pas sur les loyers/loyers ou qu'il ne porte que sur une partie de ceux-ci (art. 93 al. 2 ORFI). L'office des poursuites doit attirer séparément l'attention du propriétaire du gage sur cette possibilité d'objection dans l'avis (art. 92 al. 2 ORFI). Il convient de tenir compte des points suivants lors de la présentation de l'exception :

  • Selon le texte de la loi, l'objection doit ĂȘtre faite "en indiquant les motifs et [...] les montants partiels contestĂ©s" (art. 92 al. 2 derniĂšre partie de la phrase ORFI). L'office des poursuites ne doit cependant pas se montrer trop exigeant quant Ă  cette motivation.

  • Le dĂ©lai de dix jours est dĂ©clenchĂ© par l'avis au sens de l'art. 92 al. 1 ORFI. Comme l'avis doit ĂȘtre adressĂ© simultanĂ©ment au propriĂ©taire du gage et au locataire/fermier (art. 92, al. 1, 1Ăšre partie de la phrase, LAC), l'office des poursuites doit - eu Ă©gard Ă  l'art. 91, al. 1, LAC (voir N. 33) - procĂ©der Ă  l'avis mĂȘme pendant la pĂ©riode de protection (art. 56 LP). Cela ne rĂ©pond toutefois pas Ă  la question de savoir Ă  quel moment le dĂ©lai de dix jours commence Ă  courir si l'avis a Ă©tĂ© donnĂ© pendant la pĂ©riode de protection. Selon le point de vue dĂ©fendu ici, l'avis au propriĂ©taire du gage - par analogie Ă  la notification de l'acte de sĂ©questre (art. 274 LP) et contrairement Ă  l'avis au locataire/fermier - est un acte de poursuite au sens de l'art. 56 LP ; par consĂ©quent, l'avis ne dĂ©ploie ses effets que le premier jour aprĂšs l'expiration du dĂ©lai de grĂące (Ă©vĂ©nement dĂ©clencheur du dĂ©lai). Le dĂ©lai commence Ă  courir le jour suivant (art. 31 LP en relation avec l'art. 142 al. 1 CPC). Si le dĂ©lai prend fin pendant le dĂ©lai de grĂące, l'art. 63 LP (et non l'art. 145 CPC) s'applique. Le respect du dĂ©lai est rĂ©gi par l'art. 143 CPC (en relation avec l'art. 31 LP).

  • Il convient de distinguer l'exception au sens de l'art. 92 al. 2 ORFI de l'opposition au droit de gage. Si les objections de l'exploitant concernent l'Ă©tendue du droit de gage (c'est-Ă -dire l'extension du droit de gage aux loyers/baux), c'est le propriĂ©taire du gage qui doit soulever l'exception. En revanche, si l'exploitant veut contester l'existence, l'Ă©tendue ou l'exigibilitĂ© de la crĂ©ance, ou l'existence du droit de gage, il doit le faire valoir par voie d'opposition (cf. art. 85 ORFI ; voir aussi N. 36). Le fait que le propriĂ©taire du gage soulĂšve l'exception et/ou l'opposition a une influence sur la procĂ©dure ultĂ©rieure : L'opposition peut ĂȘtre levĂ©e par le poursuivant dans la procĂ©dure de mainlevĂ©e ou dans la procĂ©dure ordinaire (art. 153a LP ; art. 93 al. 1 ORFI), alors que seule la procĂ©dure ordinaire est ouverte au crĂ©ancier poursuivant en cas d'exception soulevĂ©e (art. 93 al. 2 ORFI ; voir aussi N. 36).

  • Si un tiers fait valoir que les loyers/loyers lui reviennent, la procĂ©dure d'opposition (art. 106 ss. CO) doit ĂȘtre engagĂ©e (pour plus de dĂ©tails, n. 47) ; seul le propriĂ©taire du gage (dĂ©biteur ou tiers propriĂ©taire) peut faire valoir l'exception au sens de l'art. 92 al. 2 LAC.

36 (v) Action en constatation du crĂ©ancier gagiste poursuivant : si le propriĂ©taire du gage a soulevĂ© l'exception visĂ©e Ă  l'art. 92 al. 2 ORFI, la partie poursuivante en est informĂ©e (formulaire ORFI n° 8, art. 13 et 14 LP). La partie poursuivante a alors la possibilitĂ© d'introduire une action en constatation (action en constatation du droit de gage contestĂ©) dans les dix jours suivant l'avis (art. 93 al. 2 ORFI). Si elle ne donne pas suite Ă  cette demande, l'office des poursuites lĂšve le blocage des intĂ©rĂȘts (art. 93 al. 3 et 4 ORFI ; cf. aussi art. 153a al. 3 LP). Ce point mĂ©rite d'ĂȘtre expliquĂ© :

  • Selon le point de vue dĂ©fendu ici, l'avis au poursuivant n'est pas un acte de poursuite au sens de l'art. 56 LP, car l'avis au poursuivant ne porte pas atteinte Ă  la situation juridique du dĂ©biteur. Ainsi, l'avis dĂ©ploie immĂ©diatement ses effets, mĂȘme pendant la pĂ©riode de grĂące ; le dĂ©lai de dix jours commence Ă  courir le lendemain de l'avis (art. 142 al. 1 CPC en relation avec l'art. 31 LP). En l'absence d'acte de poursuite, l'art. 63 LP ne s'applique pas non plus, mais il convient Ă  mon avis de respecter les fĂ©ries judiciaires prĂ©vues Ă  l'art. 145 CPC.

  • Si le dĂ©biteur soulĂšve simultanĂ©ment l'exception au sens de l'art. 92 al. 2 ORFI et l'opposition (voir n. 35), la procĂ©dure de blocage des intĂ©rĂȘts se dĂ©roule comme suit (voir ci-aprĂšs la jurisprudence du Tribunal fĂ©dĂ©ral, critiquĂ©e par une partie de la doctrine ; voir Ă©galement le formulaire ORFI n° 8) : Le poursuivant doit choisir entre deux dĂ©marches dans les dix jours suivant l'avis (art. 153a al. 1 LP ; art. 93 al. 1 et 2 ORFI). D'une part, la partie poursuivante a la possibilitĂ© d'introduire une action en reconnaissance (art. 79 LP) et/ou une action en constatation (art. 93 al. 2 ORFI ; cumul objectif d'actions au sens de l'art. 90 CPC). D'autre part, la partie poursuivante a la possibilitĂ© d'engager une procĂ©dure de mainlevĂ©e (art. 80 ss LP). Si la partie poursuivante choisit la deuxiĂšme voie, elle peut attendre que le tribunal ait statuĂ© sur la mainlevĂ©e avant d'introduire l'action en constatation. Si le tribunal rejette la mainlevĂ©e, le crĂ©ancier doit introduire l'action en reconnaissance au sens de l'art. 79 LP et l'action en constatation au sens de l'art. 93 al. 2 ORFI dans un dĂ©lai de dix jours Ă  compter de l'entrĂ©e en force du rejet (art. 93 al. 1 ORFI). En revanche, si la requĂȘte de mainlevĂ©e est admise, la partie poursuivante doit introduire l'action en constatation au sens de l'art. 93 al. 2 ORFI ; l'office des poursuites fixe un dĂ©lai de dix jours Ă  cet effet. Une Ă©ventuelle action en dĂ©chĂ©ance (art. 83 al. 2 LP) n'a aucune influence sur ce dĂ©lai.

  • Si le poursuivant ne respecte pas l'un des dĂ©lais mentionnĂ©s, l'office des poursuites rĂ©voque la suspension des intĂ©rĂȘts (art. 93 al. 3 et 4 ORFI ; art. 153a al. 3 LP). Si, dans de tels cas, le locataire/fermier a dĂ©jĂ  versĂ© des loyers/loyers Ă  l'office des poursuites, les intĂ©rĂȘts sont versĂ©s au crĂ©ancier d'intĂ©rĂȘts (art. 93 al. 3 ORFI). IndĂ©pendamment de cela, le poursuivant a toujours la possibilitĂ© de lever l'opposition et/ou l'exception dans le dĂ©lai de rĂ©alisation de deux ans (art. 154 al. 1 LP).

37 (vi) Si la partie poursuivante parvient à lever l'opposition (ou en l'absence d'opposition), elle peut requérir la réalisation de l'immeuble gagé (art. 154 al. 1 LP). Il convient de tenir compte des points suivants :

  • Si la partie poursuivante ne dĂ©pose pas la rĂ©quisition de vente dans le dĂ©lai lĂ©gal de deux ans, la poursuite s'Ă©teint (art. 154 al. 2 LP) ; l'office des poursuites lĂšve le blocage des intĂ©rĂȘts. Dans un tel cas, l'office des poursuites verse - du moins selon une partie de la doctrine - les intĂ©rĂȘts reçus au crĂ©ancier des intĂ©rĂȘts (bailleur/bailleur Ă  ferme). Une attribution des intĂ©rĂȘts reçus au crĂ©ancier gagiste poursuivant - comme l'exige une partie de la doctrine - n'est Ă  mon avis admissible que si ces intĂ©rĂȘts suffisent Ă  payer la crĂ©ance et les frais de poursuite et que, par consĂ©quent, une rĂ©alisation de l'immeuble gagĂ© ne semble pas nĂ©cessaire (cf. ci-aprĂšs 3e lemme).

  • Le dĂ©pĂŽt de la rĂ©quisition de vente dans les dĂ©lais entraĂźne en gĂ©nĂ©ral la vente forcĂ©e publique de l'immeuble (art. 156 en relation avec 133 ss LP). Avec l'adjudication de l'immeuble au premier enchĂ©risseur (cf. art. 126 en relation avec les art. 156 et 142a LP) - c'est-Ă -dire avec la clĂŽture de la rĂ©alisation du gage - le droit de gage s'Ă©teint conformĂ©ment Ă  l'art. 806 CC. Jusqu'Ă  ce moment, les loyers/loyers Ă©chus reviennent au crĂ©ancier gagiste poursuivant - ensuite Ă  l'adjudicataire (cf. n. 26).

  • Pour que le crĂ©ancier gagiste poursuivant puisse se faire payer les loyers/loyers Ă©chus, il n'est pas nĂ©cessaire que l'immeuble gagĂ© soit rĂ©alisĂ© : Si les loyers reçus par l'office des poursuites (et/ou d'autres revenus) suffisent Ă  couvrir les crĂ©ances et les frais de poursuite, il n'est pas nĂ©cessaire de rĂ©aliser l'immeuble gagĂ© ; dans ce cas, il n'est Ă©videmment pas nĂ©cessaire de dĂ©poser une rĂ©quisition de rĂ©alisation. Le tout peut Ă©galement ĂȘtre combinĂ© avec des acomptes au sens de l'art. 95 ORFI (cf. n. 42 ss, en particulier n. 44).

  • Si l'immeuble ne peut pas ĂȘtre rĂ©alisĂ© en raison d'offres insuffisantes (perte de gage selon l'art. 158 LP), le crĂ©ancier hypothĂ©caire poursuivant reçoit tout de mĂȘme les loyers/baux reçus par l'office des poursuites (art. 111 al. 2 ORFI). Si l'adjudication a lieu mais que le produit de la vente ne couvre pas entiĂšrement la crĂ©ance, il en va de mĂȘme.

E. Conséquences juridiques

38 Le blocage des loyers/baux Ă  ferme a des consĂ©quences Ă  plusieurs Ă©gards. D'une part, le locataire/fermier doit verser les intĂ©rĂȘts Ă  l'office des poursuites (art. 806 al. 2 CC) ; en mĂȘme temps, l'office des poursuites interdit au propriĂ©taire du gage d'accepter d'Ă©ventuels paiements d'intĂ©rĂȘts (art. 92 al. 1 ORFI). D'autre part, les compĂ©tences administratives sur l'immeuble mis en gage sont (partiellement) transfĂ©rĂ©es Ă  l'office des poursuites. Dans le dĂ©tail :

39 (i) Locataire/fermier : dĂšs que l'office des poursuites a informĂ© le locataire/fermier de l'augmentation de la poursuite (n. 33), celui-ci ne peut plus payer au crĂ©ancier d'intĂ©rĂȘts avec effet libĂ©ratoire, mais seulement Ă  l'office des poursuites (art. 806 al. 2 CC ; art. 91 al. 1 ORFI). Le dĂ©biteur d'intĂ©rĂȘts s'expose donc au risque d'un double paiement s'il continue Ă  verser les intĂ©rĂȘts au crĂ©ancier d'intĂ©rĂȘts (cf. art. 91 al. 1 ORFI ; voir aussi N. 48). Les dĂ©nonciations et les rĂ©clamations doivent dĂ©sormais ĂȘtre adressĂ©es Ă  l'office des poursuites (formulaire ORFI n° 5), puisque c'est Ă  lui que reviennent les compĂ©tences administratives (voir N. 41).

40 (ii) PropriĂ©taire du gage : une fois le blocage des intĂ©rĂȘts prononcĂ©, il est interdit au propriĂ©taire du gage, sous peine de sanctions pĂ©nales (art. 292 CP), d'accepter des paiements de loyers/fermages ou de conclure des actes juridiques Ă  ce sujet (art. 92 al. 1 ORFI). Si le locataire/fermier verse malgrĂ© tout les intĂ©rĂȘts au propriĂ©taire du gage (par exemple sur la base d'un ordre permanent non adaptĂ©), le propriĂ©taire du gage doit immĂ©diatement remettre le montant Ă  l'office des poursuites, faute de quoi il pourrait se rendre punissable. Par ailleurs, le blocage des intĂ©rĂȘts a pour consĂ©quence de limiter les pouvoirs d'administration du propriĂ©taire du gage sur l'immeuble (cf. ci-aprĂšs) ; notamment, une fois le blocage des intĂ©rĂȘts prononcĂ©, le droit de rĂ©siliation et d'expulsion relĂšvent de la compĂ©tence exclusive de l'office des poursuites.

41 (iii) Administration de l'immeuble mis en gage : une fois le blocage des intĂ©rĂȘts prononcĂ©, l'office des poursuites doit - en lieu et place du dĂ©biteur ou du propriĂ©taire du gage - prendre toutes les mesures nĂ©cessaires pour garantir et recouvrer les loyers/loyers (art. 94 al. 1 ORFI). Il est permis de dĂ©lĂ©guer ces pouvoirs de gestion Ă  un tiers (art. 94 al. 2 ORFI). Cela nĂ©cessite d'ĂȘtre complĂ©tĂ© Ă  plusieurs Ă©gards :

  • L'art. 94 al. 1 ORFI contient une liste non exhaustive ("mesures [...] telles que") de mesures administratives qui, une fois le blocage des intĂ©rĂȘts ordonnĂ©, relĂšvent de la compĂ©tence de l'office des poursuites (ou du tiers mandatĂ©). Les compĂ©tences administratives sont toutefois limitĂ©es : elles ne comprennent en principe que les mesures conservatoires urgentes. Ce n'est qu'Ă  partir du dĂ©pĂŽt de la rĂ©quisition de vente (art. 154 LP) que l'office des poursuites (ou le tiers mandatĂ©) dispose de compĂ©tences administratives Ă©tendues (art. 101 ORFI ; cf. Ă©galement art. 17 s. ORFI).

  • L'office des poursuites peut transfĂ©rer les compĂ©tences administratives Ă  un tiers qui semble le plus appropriĂ© (p. ex. gestion immobiliĂšre ; art. 94 al. 2 ORFI). Le transfert au dĂ©biteur poursuivi est Ă©galement admissible. Le Tribunal fĂ©dĂ©ral qualifie le transfert des compĂ©tences administratives de mandat ou de contrat sui generis ; les art. 394 ss CO s'appliquent dans les deux cas. La relation entre l'office des poursuites et les tiers est de nature de droit public.

  • Si l'office des poursuites (ou le tiers mandatĂ©) outrepasse ses compĂ©tences selon l'art. 94 ORFI, l'acte administratif correspondant peut ĂȘtre contestĂ© par une plainte selon l'art. 17 LP. Une Ă©ventuelle responsabilitĂ© est rĂ©gie par l'art. 5 LP et non par le droit civil.

  • Pour que l'office des poursuites puisse faire usage de ses pouvoirs administratifs, l'immeuble gagĂ© doit ĂȘtre louĂ©/affermĂ© ou entrer d'une autre maniĂšre dans le champ d'application de l'art. 152 al. 2 LP (n. 25).

  • La partie poursuivante doit dĂ©poser la rĂ©quisition de vente dans le dĂ©lai lĂ©gal, faute de quoi la poursuite s'Ă©teint (art. 154 al. 2 LP). L'extinction de la poursuite rend caducs les pouvoirs administratifs de l'office des poursuites (ou du tiers mandatĂ©).

F. Questions particuliĂšres

1. Paiement d'acomptes

42 En premier lieu, les loyers/loyers perçus doivent ĂȘtre utilisĂ©s pour couvrir les dĂ©penses et les frais d'administration ainsi que les Ă©ventuelles contributions d'entretien du dĂ©biteur et de sa famille (art. 103 al. 2 LP) (art. 94 al. 1 ORFI). En outre, le crĂ©ancier gagiste poursuivant peut exiger que l'office des poursuites lui verse - dĂ©jĂ  avant le dĂ©pĂŽt de la rĂ©quisition de vente - ce que l'on appelle des acomptes sur les loyers/loyers perçus. La partie poursuivante doit toutefois pouvoir prouver que la crĂ©ance mise en poursuite a Ă©tĂ© reconnue ou constatĂ©e par une dĂ©cision entrĂ©e en force (art. 95 al. 1 ORFI). Les Ă©ventuelles propositions juridiques et exceptions au sens de l'art. 92 al. 2 ORFI doivent ĂȘtre levĂ©es par la partie poursuivante avant le paiement (pour la procĂ©dure, voir n. 36). Il convient de clarifier deux points :

  • Les crĂ©anciers hypothĂ©caires non poursuivants n'ont pas droit Ă  des acomptes (cf. art. 95 al. 1 ORFI).

  • Un paiement par acomptes est exclu si la partie poursuivante ne parvient pas Ă  prouver qu'il existe une crĂ©ance reconnue par le dĂ©biteur ou constatĂ©e par une dĂ©cision entrĂ©e en force ; l'office des poursuites ne dispose d'aucun pouvoir d'apprĂ©ciation. L'accord du dĂ©biteur (seul) pour le paiement d'un acompte ne suffit pas. Le cas doit ĂȘtre jugĂ© diffĂ©remment si le dĂ©biteur reconnaĂźt la crĂ©ance Ă  hauteur des loyers/loyers encaissĂ©s ; selon l'art. 95 al. 2 ORFI, une reconnaissance autorise le paiement d'un acompte.

43 En cas de pluralitĂ© de crĂ©anciers hypothĂ©caires poursuivants (concernant le mĂȘme immeuble), le paiement d'un acompte n'est autorisĂ© que dans deux cas : Il faut soit l'accord de tous les poursuivants, soit l'Ă©tablissement d'un Ă©tat de collocation au sens de l'art. 157 al. 3 LP ainsi que la mise Ă  disposition prĂ©alable de la liste de distribution (art. 95 al. 2 ORFI).

44 L'acompte permet, en cas de crĂ©ances moins importantes, de satisfaire le crĂ©ancier hypothĂ©caire sans que l'immeuble doive ĂȘtre rĂ©alisĂ©. Pendant le dĂ©lai de rĂ©alisation de deux ans (art. 154 al. 2 ORFI), le crĂ©ancier hypothĂ©caire peut laisser courir le blocage des intĂ©rĂȘts sans dĂ©poser une rĂ©quisition de rĂ©alisation ; pendant cette pĂ©riode, la crĂ©ance du crĂ©ancier hypothĂ©caire est progressivement Ă©teinte par les acomptes (cf. sur l'ensemble n. 37).

45 Si le propriétaire du gage immobilier poursuivi tombe en faillite, il convient de respecter l'art. 96 ORFI.

2. Plusieurs créanciers gagistes

46 Si plusieurs crĂ©anciers hypothĂ©caires dĂ©posent une rĂ©quisition de poursuite avec demande d'extension de la garantie par gage, le droit de prĂ©fĂ©rence concernant les crĂ©ances de loyer/rente est dĂ©terminĂ© par le rang respectif de leurs droits de gage immobilier (art. 114 al. 2 ORFI ; cf. art. 813 ss CC). Cela n'est valable sans restriction qu'aprĂšs le dĂ©pĂŽt de la rĂ©quisition de vente - avant cela, la situation juridique est diffĂ©rente : dans ce cas, il est dĂ©terminant de savoir si le crĂ©ancier hypothĂ©caire concernĂ© a demandĂ© l'extension de la garantie par gage (cf. art. 114 al. 1 ORFI et art. 806 CC). ConcrĂštement, cela signifie ce qui suit : En premier lieu, le crĂ©ancier hypothĂ©caire poursuivant en premier a droit aux loyers/loyers devenus exigibles - jusqu'au moment oĂč un crĂ©ancier hypothĂ©caire de meilleur rang demande l'extension de la garantie par gage. Les loyers/loyers nouvellement Ă©chus reviennent dĂšs lors au crĂ©ancier hypothĂ©caire de rang supĂ©rieur, tant qu'aucun autre crĂ©ancier hypothĂ©caire de rang (encore) supĂ©rieur ne demande l'extension de la garantie.

3. Litiges relatifs à la titularité de la créance de loyer/rente

47 Le propriĂ©taire du gage immobilier (dĂ©biteur poursuivi ou tiers propriĂ©taire du gage) peut faire valoir, par l'exception de l'art. 92 al. 2 ORFI, que le droit de gage ne s'Ă©tend pas du tout ou seulement Ă  une partie des loyers/fermages (voir N. 35). Le locataire/fermier et les autres tiers ne peuvent pas invoquer cette exception. Ces derniers ont toutefois la possibilitĂ© de recourir Ă  la procĂ©dure d'opposition (art. 106 ss LP) s'ils ne sont pas d'accord avec l'extension de la garantie par gage aux loyers/baux. Des litiges concernant la lĂ©gitimitĂ© des crĂ©ances d'intĂ©rĂȘts peuvent survenir notamment en relation avec l'art. 806 al. 3 CC. Il convient d'ajouter ce qui suit :

  • Si le locataire/fermier (ou un autre tiers demandeur) conteste que le droit de gage s'Ă©tend aux loyers/baux Ă  ferme, l'office des poursuites doit engager une procĂ©dure d'opposition. Ensuite, l'office des poursuites dĂ©cide selon son apprĂ©ciation qui se prononce sur la meilleure justification des prĂ©tentions allĂ©guĂ©es ; selon le cas, il fixe un dĂ©lai au locataire/fermier (ou Ă  un autre tiers demandeur), au crĂ©ancier gagiste, au propriĂ©taire du gage immobilier ou au dĂ©biteur pour dĂ©poser l'action en opposition.

  • Contrairement Ă  une partie de la doctrine, le litige relatif aux crĂ©ances de loyer/rente doit ĂȘtre traitĂ© dans le cadre de la procĂ©dure d'opposition mĂȘme si le crĂ©ancier gagiste a dĂ©posĂ© la rĂ©quisition de vente (cf. art. 106 al. 2 LP).

  • Tant que le tribunal compĂ©tent n'a pas rendu de dĂ©cision dans la procĂ©dure d'opposition, la suspension des intĂ©rĂȘts se poursuit (cf. art. 93 al. 3 et 4 ORFI). Le dĂ©biteur des intĂ©rĂȘts reste donc tenu de s'acquitter auprĂšs de l'office des poursuites, faute de quoi il risque de payer une nouvelle fois les intĂ©rĂȘts.

4. Cas de double paiement

48 Si le dĂ©biteur des intĂ©rĂȘts (locataire/bailleur) continue Ă  payer les intĂ©rĂȘts au crĂ©ancier des intĂ©rĂȘts (bailleur/bailleur) malgrĂ© la suspension des intĂ©rĂȘts, le risque existe que le dĂ©biteur des intĂ©rĂȘts doive payer une nouvelle fois Ă  l'office des poursuites (voir N. 39). Si ce cas de double paiement se produit, la question se pose de savoir si le dĂ©biteur des intĂ©rĂȘts a un droit de remboursement vis-Ă -vis du crĂ©ancier des intĂ©rĂȘts. Selon le point de vue dĂ©fendu ici, la rĂ©ponse est affirmative : le dĂ©biteur des intĂ©rĂȘts a en principe un droit d'enrichissement Ă  l'encontre du crĂ©ancier des intĂ©rĂȘts (art. 62 ss. CO). Il convient toutefois de noter que le dĂ©biteur des intĂ©rĂȘts supporte le risque d'encaissement du fait du double paiement et qu'il ne peut pas, le cas Ă©chĂ©ant, faire valoir son droit Ă  l'enrichissement vis-Ă -vis du crĂ©ancier d'intĂ©rĂȘts.

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